سایت ژینکو

تجهیزات کشاورزی،باغبانی،گلخانه ای ژینکو

سایت ژینکو

تجهیزات کشاورزی،باغبانی،گلخانه ای ژینکو

نکات حقوقی مهم در خرید خودرو!

نکات مهم در خصوص خرید خودرو

  •  این امکان وجود دارد که در روابط افراد در این خصوص، اختلافاتی ایجاد شود که یک یا دو طرف معامله را وادار به طرح اقامه دعوی علیه دیگری یا استمداد از قانون در حل اختلاف خود نماید.
  • از آنجایی که برای انجام هر عملی وجود عده‌ای متخصص لازم است، درخصوص داد و ستد اتومبیل نیز افرادی تحت همین عنوان در نمایشگاه‌ها و فروشگاه های اتومبیل به فعالیت می‌پردازند. این نمایشگاه ها، در عرف «بنگاه های معاملات اتومبیل» نامیده می شوند که براساس قوانین مصوب و زیرنظر اتحادیه صنف نمایشگاه های اتومبیل فعالیت می نمایند. بر همین اساس  اشخاصی که به نوعی نیاز به خرید اتومبیل دارند یا از سوی دیگر خواهان فروش اتومبیل خود می باشند، به این بنگاه ها مراجعه کرده و از خدمات آن در ازای پرداخت حق الزحمه بهره مند می گردند.

 
 مزیت مراجعه به بنگاه های معاملاتی اتومبیل

این امر که هر فردی در هر زمینه ای متخصص باشد، اصولاً محال می باشد. بنابراین انسان ها برای انجام هر عملی نیاز به تخصص افراد دیگر دارند تا بتوانند به مطلوب خود دست یابند. لذا شخصی که تصمیم به خرید اتومبیل می نماید، از آنجایی که با رویت ظاهری اتومبیل نمی تواند شناسایی کاملی از اتومبیل مورد نظر داشته باشد، به بنگاه معاملاتی مراجعه می نماید. متصدی بنگاه مزبور نیز از آنجایی که در این امر خبره می باشد، اتومبیل را از جنبه های مختلف از جمله جنبه های فنی، بدنه، موتور و از همه مهم تر مدارک قانونی مالکیت و تطبیق یا عدم تطبیق مدارک با مشخصات و قسمت های مختلف خودرو مثل شماره موتور، شاسی، بدنه و غیره مورد بررسی قرار می دهد. او همچنین قادر است که مالک ظاهری را از مالک واقعی اتومبیل تشخیص دهد و نظر تخصصی خود را جهت آگاهی طرفین بیان دارد.

در نتیجه خریدار با خیال آسوده اقدام به خرید اتومبیل می نماید و فروشنده نیز که از شرایط فروش خودروی خود اطلاعی ندارد، به علت آگاهی متصدی بنگاه، به فروش خود رضایت داده و با اطمینان خاطر اقدام به فروش اتومبیل خود می نماید. نکته قابل توجه این که در صورتی که خود افراد اقدام به خرید و فروش نمایند، در صورت بروز اختلاف و مراجعه به دادگستری، امکان تکذیب موارد ادعایی از طرف مقابل وجود دارد اما با وجود کارشناس، حضور در بنگاه و انجام معامله در آنجا، حداقل می توان از شهادت متصدی بنگاه در جهت اثبات موارد ادعایی خود استفاده نمود.فرم قرارداد معامله اتومبیل از سوی صنف نمایشگاه اتومبیل محل، در اختیار بنگاه قرار داده شده و نام بنگاه و مشخصاتش در آن قید گردیده است.در برخی از موارد، بنگاه هایی به صورت قلابی و به منظور فرار از مالیات ایجاد می گردند که فرم آنها نیز به صورت جعلی از سوی همان بنگاه چاپ گردیده است.

به منظور جلوگیری از مشکلات آتی، باید قبل از مراجعه به بنگاه اتومبیل، از واقع بودن آن و تابعیت آن از صنف مزبور مطمئن شد. در اکثر فرم های مخصوص انتقال، قید گردیده که این قرارداد بدون مهر و امضای مسوول بنگاه از درجه اعتبار ساقط است.بنابراین پس از تنظیم سند، بایستی دقت شود که حتما مهر بنگاه در سه نسخه قرارداد درج گردد.

مدارک خودرو را به دقت بررسی کنید

قبل از معامله خودرو، حتما از کامل بودن مدارک شناسایی فروشنده اطمینان حاصل کنید. این مدارک باید شامل موارد زیر باشد:

۱. کارت خودرو
۲. اصل سند خودرو
۳. برگ معاینه فنی معتبر
۴. پرداخت کامل عوارض شهرداری
۵. بیمه خودرو  

دقت کنید خودرو حتما به نام طرف مقابل باشد؛ از خرید خودروهایی در رهن شرکت سازنده و یا با پلاک شهرستان‌های دیگر و وکالتی و … حتی المقدور بپرهیزید. برخی دلالان، خودروها را با سند باز و پلاک نفر قبلی می‌فروشند! بعضی خودرو را جای طلب از کسی گرفته‌اند و خرید این مدل خودروها تازه اول داستان است.

در یک نمونه واقعی فردی یک خودروی صفر را خریداری می‌کند. فروشنده مدعی می‌شود که طی چندروز آینده به شرکت ایران خودرو مراجعه کرده، خودرو را از رهن خارج و سند را به نام خریدار منتقل می‌کند. در نتیجه بین طرفین قولنامه دستی نوشته می شود. حتی در قولنامه مبلغی به عنوان جریمه برای دیرکرد در تحویل و انتقال سند خودرو لحاظ می‌شود. پس از چند روز فروشنده با خریدار تماس گرفته و مدعی می‌شود که کارخانه با خارج کردن خودرو از رهن موافقت نکرده است و معامله فسخ است. ضمن اینکه خریدار را تهدید می‌کند که در صورت عدم فسخ قرارداد (بدون پرداخت جریمه از سوی فروشنده) از طریق کمپانی سازنده؛ خودرو را توقیف می‌کند. این در حالی است که قیمت خودرو هم به شدت افزایش یافته.

متاسفانه این خریدار اطلاع نداشته که امکان پس گرفته شدن خودرو از طرف کمپانی سازنده وجود دارد چون سند در رهن کمپانی سازنده است. تنها راه رسیدن خریدار به حق خود این است که قرارداد بدون ذکر مشخصات خودرو باشد مثلا نوشته شده باشد بک دستگاه سمند صفر و به شماره شاسی و مشخصات خودرو اشاره نشده باشد. که البته این هم نیازمند صرف هزینه و وقت در راهروهای دادگاه است! 

برای مطالعه مقاله همه چیز درباره ازدواج موقت (صیغه) ! + قانون ارث در ازدواج موقت کلیک کنید.

 تا حد امکان از خرید خودرو به صورت وکالتی خودداری کنید

خریدارانی که بدون مراجعه به مراکز تعویض پلاک اقدام به خرید خودرو با تنظیم مبایعه‌نامه یا وکالتنامه می‌کنند با مشکلات متعددی روبرو خواهند بود.  به عنوان مثال اگر خودرو مشکل منکراتی داشته باشد در زمان تعویض پلاک، خودرو به مدت دو هفته در پارکینگ مرکز تعویض پلاک توقیف می‌شود. همچنین در صورتی‌که شماره شاسی، موتور یا اتاق با سند رسمی خودرو مطابقت نداشته باشد خودرو در مرکز تعویض پلاک توقیف می‌شود. حال اگر زمان وکالتنامه شما کمتر از این زمان توقیف خودرو باشد با مشکلات زیادی روبرو خواهید شد. بنابراین تا حد امکان از خرید خودرو به این شکل خودداری کنید. در این زمینه توجه به نکات زیر ضروری خواهد بود.

۱. رانندگی با خودرویی که پلاک آن متعلق به مالک قبلی است، تخلف محسوب شده و مشمول جریمه خواهد شد.

۲. چنانچه خریدار به هر دلیل به‌ویژه در زمان ترخیص خودرو از توقفگاه، نیاز به خدمات ترافیکی داشته باشد، در صورت مشکوک بودن به عدم مالکیت، باید مالک اصلی پلاک حضور داشته باشد که این امکان همیشه وجود نخواهد داشت.

۳. برگه‌های جریمه که ناشی از ثبت توسط دوربین‌های ترافیکی هستند به آدرس و شماره تلفن همراه ارائه شده توسط صاحب پلاک ارسال می‌شود که ممکن است خریدار از آن مطلع نشود. در نتیجه ضمن انباشته شدن جریمه‌های رانندگی، با رسیدن مبلغ خلافی خودرو به یک میلیون تومان، دستور توقیف خودرو در سیستم اجرائیات صادر و اجرا می‌شود.

۴. ممکن است بنا به تقاضای فروشنده از مراجع قضایی بر اساس مستندات، دستور توقیف سیستمی پلاک خودرو برای تعویض پلاک صادر و تحت تعقیب قرار گیرد.
۵. ممکن است خودروی خریداری‌شده دارای مشکلات فنی و یا سند مجعول باشد.

مراقبت باشید فروشنده ممنوع المعامله نباشد

اگر فروشنده به شما پیشنهاد کند که برای تعویض پلاک به جای مراجعه به مراکز تعویض پلاک به شما وکالت‌نامه بدهد، تا حد امکان این پیشنهاد را قبول نکنید. چرا که اگر فروشنده ممنوع‌المعامله باشد داشتن وکالت‌نامه از وی فایده ای نخواهد داشت.

قبل از سند زدن قرارداد (مبایعه‌ نامه) تنظیم کنید

 اولین گام در انجام یک معامله نوشتن قرارداد بین خریدار و فروشنده است که هر طرف قرارداد را موظف می‌سازد تا نسبت به موارد توافق شده تعهد داشته باشند. از نوشتن هرگونه قول‌نامه دستی خودداری کنید، اگر اولین تجربه خرید خودروی شماست که اصلا زیر بار این حرف نروید! دقت کنید که به تمامی موارد زیر در مبایعه نامه اشاره شود:

۱. تمام جزئیات خودرو مانند مدل، رنگ، وسایل موجود خودرو، تک سوخت یا دوگانه سوز بودن آن و… 
۲. قیمت توافقی و نحوه پرداخت هزینه از سوی خریدار 
۳. زمان تحویل خودرو از طرف فروشنده به همراه بیمه و کارت سوخت 
۴. زمان و نحوه تعویض پلاک خودرو
۵. نحوه پرداخت عوارض سالانه شهرداری و مالیات، جرایم و دریافت تائیدیه عدم خلافی خودرو 
۶. توافقات برای زمان حضور در دفترخانه

همچنین توجه به نکات زیر الزامی است:

۱. پیش از خرید خودرو نسبت به بررسی اصالت و صحت خودرو توجه کنید و آگاه باشید که جمله «مورد معامله عیناً به رؤیت خریدار رسید» در مبایعه نامه به معنی پذیرفتن مورد معامله با شرایط پیدا و پنهان آن است.
۲. تا زمان مراجعه به مراکز تعویض پلاک، تأیید اصالت خودرو و احراز ممنوع المعامله نبودن فروشنده، همچنین پرداخت جرایم معوقه و دیون دولتی از سوی فروشنده از تسویه حساب و پرداخت کامل پول معامله خودداری کنید. برای این منظور بهتر است مبلغی (بسته به نوع خودروی مورد معامله) از کل مبلغ معامله تا اتمام مراحل معامله و تنظیم سند نزد خریدار باقی بماند تا بتواند ریسک‌هایی از قبیل به پایان نرسیدن قرارداد از سوی فروشنده را پوشش دهد.
۳. در صورت معاوضه دو خودرو، حتما دو قولنامه یا مبایعه‌نامه جدا برای این‌کار تنظیم کنید تا در صورت انجام نشدن تعهدات یک طرف، طرف دیگر مشکلی نداشته باشد.
۴. سعی کنید در مبایعه نامه خط خوردگی نباشد. در صورتی که خط خوردگی ایجاد شد با توضیح در پایان مبایعه نامه زیر توضیح مربوطه را نیز همه افراد امضا کننده امضا و تایید کنند که خط خوردگی قبل از امضا بوده است.

مراجعه به مراکز تعویض پلاک خودرو

بهترین روش برای انتقال مالکیت این است که طرفین قرارداد پیش از حضور در دفتر اسناد رسمی در مراکز تعویض پلاک حضور یافته و با ارائه مستندات اقدام به فک پلاک قبلی خودر و نصب پلاک جدید برای خریدار نمایند.

آیا دریافت کارت سبز خودرو به معنی مالکیت خودرو است؟

بر اساس ماده ۲۹ قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی، رانندگان می‌بایست به‌هنگام نقل و انتقال خودرو، پس از انجام تعویض پلاک برای دریافت سند رسمی خودرو به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کردند. این قانون که در دی ماه ۱۳۸۹ به‌تصویب رسید، منجر به ایجاد اختلافاتی میان نیروی انتظامی و کانون سردفتران شده بود.

همین موضوع باعث شد، این‌گونه تصور شود که خریداران پس از خرید خودرو، تا زمانی‌که مراحل تنظیم سند مالکیت را انجام ندهند، مالک آن خودرو نیستند. بنابراین، به افراد پیشنهاد می‌شد، پس از انجام فرایند نقل‌ و انتقال خودرو هرچه سریع‌تر برای صدور سند رسمی خودرو اقدام کنند.

اکنون با دخالت مقامات قضایی در این موضوع، ماجرا خاتمه پیدا کرده و از این پس برگ سبز سند مالکیت خودرو تلقی می‌شود، مگر اینکه خریدار و فروشنده خود خواهان ثبت سند در این دفاتر باشند.

مراجعه به دفاتر اسناد رسمی‌

پس از تعویض پلاک خودرو طرفین معامله می‌توانند با حضور در دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند قطعی خودرو اقدام نمایند. مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند عبارتند از:

• برگ سبز جدید یا همان شناسنامه خودرو صادره در مرکز تعویض پلاک خودرو
• تائیدیه نقل و انتقال خودرو که در مراکز تعویض پلاک صادر می‌شود
• برگه شرکت سازنده خودرو به نام فروشنده که به آن فاکتور کارخانه یا بنچاق هم گفته می‌شود 
• اصل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده خودرو
•  بیمه نامه شخص ثالث و کارت هوشمند سوخت
• برگ مفاصا حساب پرداختی عوارض سالانه شهرداری 
• گواهی عدم خلافی که تاریخ یک روز قبل از معامله را داشته باشد
• معاینه فنی به تاریخ یک روز قبل از معامله هنگام تنظیم قرارداد
نکات حقوقی: توجه کنید که دفاتر اسناد رسمی تکلیفی در زمینه استعلام مالیات مشاغل و عدم خلافی خودرو ندارند. بنابراین فروشنده باید پیش از مراجعه به دفتر اسناد نسبت به دریافت این موارد و ارائه آنها به خریدار اقدام نماید.

برای مطالعه مقاله همه چیز درباره قوانین مالک و مستاجر! کلیک کنید.

هزینه‌های تنظیم سند خودرو

هزینه‌های تنظیم سند خودرو با توجه به نوع خودرو متغیر است اما بر اساس یک جدول مالیاتی در سراسر کشور یکسان است. هزینه های انتقال سند خودرو شامل دو بخش است:

۱. هزینه حق الثبت و مالیات نقل و انتقال که مخصوص دولت می‌باشد و باید توسط فروشنده پرداخت شود.
۲. هزینه حق‌التحریر که مخصوص دفترخانه می‌باشد و معمولا بر عهده هر دو طرف می‌باشد، مگر اینکه خریدار و فروشنده به شکل دیگری توافق نمایند.

در نهایت مجموعه همراه مکانیک در مراحل حقوقی خرید و فروش خودرو نیز در کنار شما خواهد بود. کافی است با مشاوران ما تماس بگیرید تا در تمامی مراحل انتخاب، قیمت‌گذاری، حقوقی و خرید و فروش خودرو به شما کمک کنند. 

روش‌های رایج کلاهبرداری خرید و فروش خودرو

اگر کلاهبرداری خرید و فروش خودرو را یک چاه درنظر بگیریم؛ در امر پیدا کردن انتهای این چاه، عاجز خواهیم ماند. اولا که روز به روز قوانین خرید و فروش خودرو تغییر می‌کند. دوما متاسفانه تمامی شگردهای کلاهبرداران خرید خودرو را هم که پیدا کنید، باز این افراد سودجو به یک طریقی سر فروشنده را کلاه می‌گذارند.

۱.پارکینگ دوقبضه و ادعای خسارت

در این روش که متاسفانه جدیدا زیاد باب شده است کلاهبردار در قامت یک خریدار به سراغ خودروی شما می‌آید. خریدار خودروی شما را می‌بیند و علی‌رغم آگاهی از آسیب‌های خودرو آن‌ها را در قولنامه قید نمی‌کند و یا به صورت کامل قید نمی‌کند.

خودرو به پارکینگ دو قبضه منتقل می‌شود، اما خریدار در روز تعویض پلاک با کارشناس خودرو حاضر می‌شود و با مستند کردن آسیب‌های خودرو، از شما ادعای دریافت خسارت یا کاهش قیمت خودرو را دارد و حق هم با اوست!

شما بهتر است که همان موقع خسارت را بدهید و این خسارت را به لیست تجربه‌های خود اضافه نمائید. شدیدا توضیه می‌شود که به هیچ عنوان راه شکایت را در پیش نگیرید زیرا وارد بک بی‌راهه پر هزینه می‌شوید. قانونا حق با شخصی است که با شگرد خود به کلاهبرداری خرید و فروش خودرو پرداخته است. شما فقط با هزینه زیاد دادگاه و وکیل روبه‌رو خواهید شد که به جز هزینه مالی، هزینه‌ای زیادی هم از لحاظ روحی برای شما خواهد داشت.

۲.جابه جایی خودرو در فاصله بین تنظیم قولنامه و تعویض پلاک

یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری خرید و فروش خودرو ، جابه جایی خودرو در فاصله بین تنظیم قولنامه و تعویض پلاک است. در این شگرد شما به همراه یک کارشناس خبره برای خرید یک خودرو مراجعه می‌کنید و خودرو را بازبینی می‌کنید و کارشناس هم سلامت فنی و بدنه خودرو را تایید می‌کند. اما فروشنده با ترفند‌هایی شماره شاسی را در قولنامه ذکر نمی‌کند.

قولنامه در محضر نوشته می‌شود و بیعانه هم پرداخت می‌شود. فردای آن روز به تعویض پلاک مراجعه کرده و همه چیز قانونی و درست پیش می‌رود. غافل از اینکه پس از خرید خودرو متوجه تصادفی بودن خودرو می‌شوید. در مرحله اول به کارشناس شک می‌کنید، اما کارشناس را خودتان انتخاب کرده‌اید.

نکته اینجاست که خودروی تحویلی به شما با خودروی کارشناسی شده متفاوت است. در روز معامله یک خودروی سالم بدون رنگ را به شما نشان داده‌اند و در روز تعویض پلاک یک خودروی چپ شده با همان مشخصات ظاهری را به شما تحویل داده اند.

۳.هول کردن خریدار خودرو یک شگرد قدیمی و کاربردی

هول کردن خریدار برای خرید خودرو یکی از شگرد‌های قدیمی و پرکاربرد کلاهبرداران است که همچنان قربانی می‌گیرد. شما به عنوان خریدار یک خودرو با قیمت مناسب پیدا می‌کنید و برای بازدید مراجعه می‌کنید. در زمان بازدید شما، فرد دیگری هم به همراه کارشناس خودرو برای بازدید مراجعه می‌کند.

پس از پایان کارشناسی، خریدار دوم اصرار دارد که خودرو را بخرد و به این طریق شما را هول می‌کند تا از ترس از دست دادن یک موقعیت خوب، خودرو را بخرید. متاسفانه فروشنده، کارشناس و خریدار دوم همگی هم دست هستند و یک خودروی تصادفی با کلی ایراد فنی و بدنه را به شما فروخته‌اند.

۴.فروش گنجشک رنگ‌شده به‌جای قناری (فروش خودرو لوآپشن به جای خودروی فول)

حتما داستان فروش گنجشک رنگ شده به‌جای قناری را به‌خاطر دارید؛ متاسفانه یکی از بیشترین کلاهبرداری خرید و فروش خودرو به همین موضوع بر می‌گردد. این روش که متاسفانه در خودرو‌های لوکس بسیارپرکاربرد است و سود زیادی را نسیب کلاهبرداران می‌کند، بیش از همه در خودرو‌های توسان، اسپورتیج و سانتافه کاربرد دارد، چون این خودرو‌ها در تیپ‌های مختلف و به سفارش کشور‌های مختلف وارد ایران می‌شوند.

کلاهبرداران خودرو‌های لوآپشن را خریداری می‌کنند و با اضافه کردن آپشن‌های تقلبی خودرو را به عنوان فول آپشن و به قیمت بسیار بالاتر می‌فروشند.

رویه معاملاتی بنگاه های خودرو

درخصوص داد و ستد اتومبیل، بنگاه ها به چند صورت در این معامله دخالت می نمایند:
حالت متداول زمانی است که مالک اتومبیل و خریدار به همراه اتومبیل مورد معامله در بنگاه معاملاتی حضور پیدا نموده و از متصدی بنگاه، تقاضا می کند که پس از بررسی و شناسایی اتومبیل و… قرارداد را بین طرفین تنظیم نماید. متصدی بنگاه نیز پس از بررسی و شناسایی تطبیق مدارک مالکیت با اتومبیل مورد نظر و اخذ مدارک، پس از توافق طرفین بر روی قیمت، قرارداد مربوط به فروش را تنظیم می کند.

طرفین هم در همان محل با مطالعه قرارداد و آگاهی از شرایط، اقدام به امضای قرارداد نموده و خود متصدی نیز قرارداد را امضا می نماید.مدارک مورد نیاز برای انجام معامله عبارتند از: سند ثبت مالکیت فروشنده که می تواند سند قطعی یا وکالت از طرف مالک اصلی باشد و به طور کلی سندی که دلیل مالکیت و یا حقانیت فروش فروشنده باشد. همچنین کارت اتومبیل و…این قرارداد در سه نسخه تنظیم می گردد که یک نسخه به خریدار و نسخه دیگر به فروشنده داده شده و نسخه سوم نیز نزد متصدی بنگاه نگهداری می گردد.

در برخی موارد، شخصی که تصمیم دارد که اتومبیل خود را به فروش برساند، به بنگاه معاملاتی اتومبیل مراجعه و اعلام فروش می نماید. متصدی بنگاه نیز پس از بررسی اتومبیل، ممکن است خودش اقدام به خرید اتومبیل نماید. در این صورت پس از طی مراحلی که در قبل گفته شد، قرارداد مربوط به نام متصدی بنگاه (به عنوان خریدار) تنظیم می گردد.

گاهی اوقات نیز ممکن است بنگاه از خرید اتومبیل به صورت مستقیم خودداری نماید. در این صورت فروشنده پس از توافق متصدی بنگاه، می تواند اتومبیل خود را به طور امانت در آنجا قرار دهد تا به فروش برسد.در این گونه موارد احتمال دارد که متصدی یا همکاران وی از حسن اعتماد فروشنده سوءاستفاده نموده و پس از سواری از خودروی مزبور، با آن تصادف کنند. لذا با توجه به این که اداره راهنمایی و رانندگی مالک اتومبیل را مسوول می شناسد، فروشنده باید در زمانی که اتومبیلش به طور امانت در نزد بنگاه قرار می گیرد، سند معتبری دال بر امانی بودن آن اخذ نماید تا در این گونه موارد مسوولیت متوجه شخصی شود که از اتومبیل استفاده نموده است.

به علت معاملات پیاپی اتومبیل و به منظور فرار از پرداخت مالیات نقل و انتقالات، در خیلی از موارد فروش اتومبیل وکالتی بوده و در نتیجه قرارداد فروش تنظیم نمی گردد بلکه مالک پس از اخذ قیمت اتومبیل، به خریدار وکالت بلاعزل می دهد که به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و پس از طی مراحل قانونی، سند مالکیت را به نام خود قید نماید. خریدار نیز به همان دلایل که گفته شد، از انتقال قطعی اتومبیل به غیر امتناع و با استناد به وکالت خود اقدام به فروش اتومبیل مزبور می نماید؛ به طوری که در برخی مواقع دیده می شود اتومبیل چندین بار متوالی وکالتاً منتقل گردیده است. هر چند این روش امکان نقل و انتقال سریع و بدون تشریفات را به طرفین می دهد اما در برخی موارد به علت مثلا جعلی بودن وکالت یا عدم تطبیق با مشخصات اتومبیل و… مشکلاتی را برای خریدار به وجود آورده و امکان تنظیم سند قطعی به نام خریدار از بین می رود و همین امر موجب بروز اختلاف و طرح دعوی و… می گردد. بنابراین توصیه می شود که از خرید اتومبیل به صورت وکالتی پرهیز و اتومبیل از مالک اصلی خریداری گردد.

تنظیم سند رسمی انتقال خودرو

هر چند اکثر نقل و انتقالات اتومبیل از طریق سند عادی که در بنگاه ها یا در خارج از آنجا توسط طرفین تنظیم گردیده صورت می پذیرد، اما جهت اطمینان خاطر از انتقال، بایستی تنظیم سند رسمی انتقال در یکی از دفاتر ثبت اسناد صورت گیرد. در این خصوص حتما لازم نیست که قبل از انتقال رسمی اتومبیل قرارداد عادی خرید و فروش سابقا در یکی از بنگاه های فروش اتومبیل یا خارج از آن از سوی فروشنده و خریدار تنظیم شده باشد بلکه فروشنده و خریدار، حتی بدون آنکه به بنگاه معاملات مراجعه نمایند نیز می توانند با توافق یکدیگر در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی حاضر شوند و مبادرت به تنظیم سند انتقال نمایند.

با وجود موارد ذکر شده، معمولا پس از تنظیم قرارداد عادی فروش در بنگاه معاملاتی اتومبیل، روز مشخصی جهت حضور طرفین در دفترخانه تعیین می شود تا طرفین در آن زمان در دفترخانه مورد نظر حاضر شوند و سند رسمی انتقال را تنظیم و امضاء نمایند.در برخی از موارد، فروشنده به علت های مختلف از حضور در دفترخانه اسناد رسمی (جهت انتقال رسمی اتومبیل خود) امتناع می نماید. در چنین مواردی به منظور الزام فروشنده بر حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال، (در صورتی که در قرارداد عادی زمان و دفترخانه جهت تنظیم سند مشخص شده باشد)، خریدار از دفترخانه مزبور گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت می نماید.

در صورتی که زمان و مکان حضور در قرارداد عادی مشخص نشده باشد، خریدار می تواند از طریق اظهارنامه ای، زمان و دفترخانه معینی را مشخص و از فروشنده درخواست نماید که در زمان و مکان مقرر جهت تنظیم سند رسمی انتقال حضور یابد. در این مورد نیز در صورت عدم حضور فروشنده، خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه مزبور اخذ می نماید. پس از آن خریدار می تواند به دادگستری محل اقامت فروشنده یا دادگستری محل وقوع عقد مراجعه و دادخواستی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی تنظیم کند و پس از ابطال تمبر هزینه دادرسی و ضمیمه نمودن دلایل و مدارک خود، آن را به دادگستری تقدیم نماید.

از طرفی دیگر این امکان وجود دارد که خریدار پس از تحویل گرفتن اتومبیل، از پرداخت قیمت آن در موعد مقرر امتناع نماید که در این صورت با توجه به شرط فسخی که در اکثر قراردادها مشخص گردیده است، فروشنده نیز قرارداد فروش را فسخ و تقاضای استرداد اتومبیل را می نماید. در صورت امتناع خریدار از استرداد اتومبیل، فروشنده می تواند علیه وی اقامه دعوی نماید. 

از آنجایی که انتقال اتومبیل از طریق سند عادی نیز امکان پذیر می باشد، بنابراین فروشنده به منظور اطمینان خاطر از این امر که تا زمان صدور حکم خریدار اتومبیل را به شخص دیگری منتقل نمی نماید، می تواند ضمن دادخواست استرداد اتومبیل، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال تقاضای توقیف اتومبیل مذکور را بنماید.دادگاه نیز پس از رسیدگی و احراز فوریت امر و دریافت خسارت احتمالی، دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال یا توقیف اتومبیل مذکور را صادر می کند. از سوی دیگر این امکان نیز وجود دارد که فروشنده از حق فسخ خود استفاده ننماید و به اعتبار قرارداد، تقاضای الزام خریدار را به پرداخت باقی مانده قیمت پرداخت نشده اتومبیل تقاضا کند. او بدین منظور می تواند دادخواست مطالبه وجه باقی مانده را در دادگاه محل اقامت خریدار یا دادگاه محل وقوع قرارداد اقامه نماید.

رفع مشکل املاک فاقد سند!

در گذشته ، بسیاری از املاکی که به اشخاص تعلق داشتند ، فاقد سند رسمی محسوب می شدند ؛ به این معنا که صرفا برخی مالکان برگه ای قدیمی که نشانگر مالکیت آنها بر ملکشان بود را در اختیار داشتند و این در حالی است که با گذشت زمان و تصویب قوانین ناظر بر ثبت املاک در کشور ، نیاز بود تا این دسته از مالکان نیز بتوانند املاک خود را به ثبت رسانیده و برای آنها سند دریافت نمایند .

 اهمیت گرفتن سند رسمی برای املاک که به هر دلیلی فاقد سند هستند ، به این خاطراست که توان اثباتی اسناد رسمی اصولا بیشتر از اسناد عادی می باشد . به همین دلیل است که پس از تصویب قوانین ثبتی در خصوص اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، راه هایی حقوقی برای دریافت سند برای املاک فاقد سند رسمی پیش بینی شد که در ادامه این مقاله ، قصد داریم به توضیح راهکارهای حقوقی گرفتن سند برای املاک فاقد سند رسمی بپردازیم .

بر این اساس ، ابتدا به توضیح مشکل املاک فاقد سند و راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند پرداخته و سپس ، نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را بررسی خواهیم نمود .

برای مطالعه مقاله سوالات متداول در رابطه با سند ملکی گمشده! کلیک کنید.

مشکل املاک فاقد سند

در کشور ما ، اسناد موید مالکیت افراد بر املاک شامل اسناد عادی و اسناد رسمی هستند . اسناد رسمی ، به اسنادی گفته می شود که در ادارات و سازمان های مربوطه همچون اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ؛ اما اسناد عادی می توانند توسط خود اشخاص بر روی یک برگه عادی تنظیم و ذیل آن امضا شده باشد .

علی القاعده اسناد رسمی که نشانگر مالکیت افراد بر املاک هستند ، نسبت به اسناد عادی و غیر رسمی ، از ارزش و اعتبار بیشتری برای اثبات مالکیت برخوردار بوده و استناد به مالکیت از طریق آنها ، با سهولت بیشتری امکان پذیر است . البته لازم به ذکر است که اسناد رسمی مالکیت به دو شکل هستند که یا به صورت سند رسمی منگوله دار یا دفترچه چند برگی است و یا اینکه به صورت سند رسمی تک برگی است که جدیدا صادر می شود و دارای هولوگرام و شناسه یکتای سند مالکیت می باشد .

با این وجود ، هنوز هم هستند اشخاص و مالکانی که بنا به دلایلی موفق نشده اند برای املاک خود سند رسمی دریافت نمایند . در این صورت ، بر اساس قانون ، تحت شرایط خاصی می توانند برای گرفتن سند رسمی برای املاک فاقد سند خود اقدام نموده و از طریق سامانه ای که در قسمت های بعدی ذکر می شود ، اقدام به گرفتن سند برای املاک فاقد سند خود نمایند .

نکته مهمی که در خصوص مشکل املاک فاقد سند وجود دارد آن است که گرفتن سند رسمی برای اثبات مالکیت املاک ، از اهمیت زیادی برخوردار می باشد ؛ چرا که گاها سند عادی گم می شود و یا اینکه مورد جعل قرار می گیرد . علاوه بر این ، امکان بروز دعاوی حقوقی ناشی از سند عادی و در نتیجه ادعای انکار و تردید نسبت به اسناد عادی وجود خواهد داشت .

لذا بسیاری از مالکان تمایل دارند که برای حل مشکل املاک فاقد سند خود اقدام نموده و برای املاک شان سند رسمی بگیرند . گاهی تصور می شود که دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند ، بسیار دشوار و ناممکن بوده و یا اینکه هزینه گزاف در بر دارد ؛ در حالی که در قسمت بعد ، قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نموده و نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند را شرح دهیم .

اثبات مالکیت ملک بدون سند :

حکم اثبات مالکیت ، اعلامی است. به عبارت بهتر حکم اثبات مالکیت ، نیاز به صدور اجراییه با کمک وکیل ملکی ندارد. و پس از قطعیت حکم ، محکوم له مالک رسمی ملک بوده و می تواند از مزایای رأی استفاده کند .

آیا می توان نسبت به املاک ثبت شده دعوی اثبات مالکیت طرح نمود ؟

خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت ، نسبت به ملکی که سند رسمی دارد. بر خلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند. بنابراین دعوی اثبات مالکیت زمانی مطرح می شود. که ملک مورد نظر به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد .

چگونه می توان مالکیت را اثبات نمود ؟

برای اثبات مالکیت ، الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست. بلکه ممکن است به اشکال مختلف ، ملک منتقل شده باشد مثلاً ممکن است ملک از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد. بنابراین مالکیت از طریق دیگری مانند تصرف در ملک یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است .

دعوای اثبات مالکیت همراه با خلع ید:

در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری است. مدعی دعوی اثبات مالکیت می تواند ، دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت هم زمان مطرح کند .

برای مطالعه مقاله حضور وکیل خلع ید در دعاوی ملکی کلیک کنید.

راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند

در این قسمت قصد داریم راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند را مطرح نماییم ؛ اما قبل از آن باید به یک نکته اشاره نمود و آن این است که منظور از املاک فاقد سند چیست و چه کسانی می توانند برای حل مشکل املاک فاقد سند خود از طریق این راهکارها اقدام نموده و سند رسمی مالکیت دریافت دارند ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که برای حل مشکل املاک فاقد سند ، ماده ۱۴۷ قانون ثبت به تصویب رسیده است که بر اساس این مواد ، نحوه گرفتن سند مالکیت برای املاک فاقد سند مورد توجه قرار گرفته است و پس از آن هم در قانونی موسوم به « قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی » به تصویب رسیده است .

در قانون مذکور ، مقرر شده است که برای صدور سند ملکی برای ساختمان های ایجاد شده بر روی زمین های با سابقه ثبت و نیز صدور سند مالکیت برای زمین های کشاورزی و نسق های زراعی و باغات که بنا به دلایلی همچون فوت کردن مالک و یا عدم دسترسی به مالک و یا مفقود الاثر بودن وی ، امکان صدور سند مالکیت وجود نداشته است ، هیاتی بنام هیات حل اختلاف ثبتی تشکیل می شود لذا به طور کلی ، در این شرایط می توان اقدام به گرفتن سند رسمی مالکیت نمود :

اراضی کشاورزی ، باغ ها و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضی ، همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده است و به دلیل عدم دسترسی به مالک یا فوت ملک رسمی و یا ورثه ، موفق به اخذ سند مالکیت نشده است ؛

املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی ، مالک رسمی ملک مشاع بوده است و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکان ملک مشاع و یا فوت سایر مالکان و یا ورثه آنها ، گرفتن سند مالکیت شش دانگ امکان پذیر نمی باشد ؛

املاکی که عرصه آنها وقف شده است و متقاضی ، عرصه را با حق احداث اعیان اجاره کرده است ولی موفق به گرفتن سند مالکیت برای اعیان نشده است که در این صورت ، طبق راهکارهای حقوقی ارائه شده ، این افراد می توانند اقدام به دریافت سند برای املاک فاقد سند نموده و مشکل خود را برطرف نمایند . لذا منظور از سند ، دریافت سند رسمی در مواردی که در فوق ذکر گردید می باشد .

راهکار حقوقی برای گرفتن سند رسمی مالکیت ، بر اساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت آن است که متقاضیان ، به سایت ثبت ملک مراجعه نموده و درخواست خود برای دریافت سند رسمی برای املاک فاقد سند را از طریق این سامانه ارائه نمایند.

نکته مهم دیگری که باید در این قسمت ذکر کرد ، آن است که درخواست صدور سند تک برگی و رسمی از طریق سامانه ثبت ملک ، صرفا محدود به مواردی است که در بالا ذکر گردید . لذا اشخاص زیر نمی توانند برای ثبت سند مالکیت در این سامانه درخواست طرح نمایند :

اراضی و املاکی که سابقه ثبتی نداشته باشند ؛

املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند ؛

املاک و اراضی که مالک آنها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد ؛

املاک و اراضی که مالک آنها فوت کرده است ولی متقاضی ، برای ثبت ملک به ورثه وی دسترسی داشته و امکان انتقال سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی وجود دارد .

نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت چگونه است؟

نکات مهمی را در ارتباط با سند گرفتن برای املاک بدون سند بیان خواهیم نمود با همراه باشید تا  از این نکات به شدت کاربردی بهره مند شوید. زمین های بدون سند علاوه بر شهر تهران در سایر شهرهای ایران به چشم می خورد، عدم وجود سند برای ملک، زمینه را برای افراد سودجو و کلاهبردار فراهم آورده تا از این طریق کلاهبرداری ملکی را که بسیار هم پر سود است رواج دهند، بارها مشاهده شده که ملک بودن سند به چندین و چند نفر انتقال یافته و این حجم پرونده های کلاهبرداری از طریق معامله املاک بدون سند را افزایش داده است. اگر شما هم جزوه افرادی هستید که اقدام به خرید و فروش املاک بدون سند کرده اید باید بدین نکته توجه کنید که خرید و فروش املاک بدون سند غیر قانونی است. ما در این مقاله به بررسی نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت خواهیم پرداخت. در سال ۱۳۹۶ قانونی تحت عنوان الزام به تنظیم سند تصویب شد. این قانون به گونه ای است که افراد می توانند برای ملک خود، در زمین هایی که دارای پیشینه ی ثبتی است و یا درصورتی که تملک شخص در ملک به صورت رسمی و قانونی باشد، سند مالکیت دریافت کند.

در چه مواردی برای ملک سند صادر نمی شود:

  1. درصورتی که ملک خلافی داشت باشد مانند ایجاد کردن یک طبقه غیر مجاز یا احداث خانه در مسیر ایجاد جاده و راه روستایی یا شهری، در چنین مواردی اجازه صدور سند برای ملک وجود نخواهد داشت
  2. ایجاد و ساخت ملک در مکان و زمینی غیر مسکونی مانند ایجاد باغ خانه های غیر قانونی ، ویلاها یا خانه هایی که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی در وسط باغ ساخته شده اند امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد.
  3.  ناپیدا بودن مالک، به گونه ای که هیچ گونه دسترسی به مالک نداشته و از اقامتگاه او اطلاع نداشته باشید.
  4.  هنگامی که نتوان به مالک ملک مشاع که تصرف وی در ملک به صورت مفروز می باشد دسترسی داشت.
  5. مدارک مورد نیاز برای نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند:
  6. • اگرملکی که می خواهید سند بگیرید دارای سند ملک قولنامه ای است:
  7. یک فتوکپی از سند اولیه ملک .
  8. قولنامه ای که اماره ای مبنی بر انتقال مالکیت ملک می باشد.
  9. اگر ملکی که می خواهید برای آن سند بگیرید یک ملک مشاعی باشد باید مدارک زیر را تهیه نمایید:
  10.  اگر سند ملک مشاعی به نام تقاضا کننده نباشد حداقل یک نوشته ای در اختیار آن فرد باشد تحت عنوان وکالت نامه ی مربوطه.
  11. وجود سندی که نشان دهنده مشاعی بودن ملک است .

برای مطالعه مقاله اثبات مالکیت چیست؟ کلیک کنید.

مدارک و مراحل نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت :

  1. شناسنامه و کارت ملی تقاضا کننده سند مالکیت.
  2. یک فتوکپی از قولنامه ای که نشان دهنده معامله و انتقال ملکیت است.
    و در نهایت فرد باید برگه ی پرداختی هزینه به جهت تقاضای سند را به همراه داشته باشد.

پس از آن شما می توانید به سایتwww.sabtemelk.ir ورود و پس از کامل نمودن فرم شماره ورود به سیستم را دریافت کنید. در صورت دریافت شماره ورود به سیستم به جهت کامل نمودن درخواست خود شماره ملی تقاضا کننده سند، همچنین شماره ای را که دریافت کرده اید را در قسمت تکمیل درخواست خود وارد کنید. پس از کامل کردن فرم یک پرینت دریافت کرده به واحد ثبتی از طریق پست محل خود ارسال نمایید و یک کد رهگیری از پست دریافت نمایید کد رهگیری در غالب 20 عدد است. شما می توانید بار دیگر توسط کد ملی تقاضا کننده، کد رهگیری 20 عددی وشماره‌ی دریافتی از سامانه، بار دیگر به سیستم وارد شده و تقاضای خود را مبنی به دریافت سند به مرحله ثبت رسانیده و شماره پوشه ی خود را دریافت کنید. امروزه خرید و فروش ملک بدون سند کمتر شده و کاهش یافته است اما هنوز هم معاملات ملکی انجام می شود که در آن ملک اصلا سندی ندارد، بنابراین برخی از املاک هم اکنون نیز بدون سند باقی مانده است بهتر است، هر چه زودتر مالکین اقدام به دریافت سند نمایند. مالکین توجه داشته باشند تهیه نمودن مدارک فوق به جهت سند گرفتن الزامی است.

سوالات متداول

در چه مواردی برای ملک سند مالکیت صادر نمیشود؟

درصورتی که ملک خلافی داشت باشد مانند ایجاد کردن یک طبقه غیر مجاز یا احداث خانه در مسیر ایجاد جاده و راه روستایی یا شهری، در چنین مواردی اجازه صدور سند برای ملک وجود نخواهد داشت.ایجاد و ساخت ملک در مکان و زمینی غیر مسکونی مانند ایجاد باغ خانه های غیر قانونی ، ویلاها یا خانه هایی که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی در وسط باغ ساخته شده اند امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد.ناپیدا بودن مالک، به گونه ای که هیچ گونه دسترسی به مالک نداشته و از اقامتگاه او اطلاع نداشته باشید. هنگامی که نتوان به مالک ملک مشاع که تصرف وی در ملک به صورت مفروز می باشد دسترسی داشت.

مرجع صالح صدور سند برای املاک بدون سند کجاست؟

اگر معامله ای کرده اید و ملکی را خریداری کرده اید که سند نداشته است اکنون برای دریافت سند باید به همراه مدارکی که در ادامه بیان خواهد شد به حوزه یا اداره ثبتی که ملک در آن قرار دارد مراجعه کنید. در این حوزه ها هیئت های وجود دارد که به املاک بدون سند رسیدگی کرده و در این حوزه تصمیم گیری می نمایند.

اعضای تشکیل دهنده حوزه رسیدگی به صدور سنداملاک بدون سند مالکیت کدام است؟

این هیئت متشکل از : قاضی که توسط قوه قضائیه انتخاب شده و رئیس اداره ثبت یا جانشین وی به همراه رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی یا جانشینان آنها .

چنانچه پس از بررسی رای به صدور سند مالکیت برای ملک صادر شود تکلیف چیست؟

چنانچه هیئت رسیدگی کننده به صدور سند املاک ، به نفع شما رای صادر کند و تصمیم بر صدور سند برای آن ملک گرفته شود، در ادامه نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت، سازمان اسناد و املاک کشور این رای و تصمیم گرفته شده را ۲ بار، آن هم در فاطه ۱۵ روز از یکدیگر در روزنامه منتشر می کند تا از این طریق اطلاع رسانی عمومی کرده باشند تا اگر احیاناً فردی ادعای جدیدی در ملک داشت یا به رای صادره اعتراض داشته، سریعاً در طی ۲ ماه اعتراض خود را مطرح نماید.

چه مدارکی برای اخذ سند مالکیت برای املاکی که تاکنون سند برای آنها صادر نشده است لازم است؟

یک فتوکپی از سند اولیه ملک .قولنامه ای که اماره ای مبنی بر انتقال مالکیت ملک می باشد.اگر ملکی که می خواهید برای آن سند بگیرید یک ملک مشاعی باشد باید مدارک زیر را تهیه نمایید:اگر سند ملک مشاعی به نام تقاضا کننده نباشد حداقل یک نوشته ای در اختیار آن فرد باشد تحت عنوان وکالت نامه ی مربوطه.وجود سندی که نشان دهنده مشاعی بودن ملک است .

منظور از نقشه (یو تی ام ) چیست؟

در نحوه سند گرفتن برای املاک بدون سند مالکیت آن است که فرد متقاضی سند ، لازم است نقشه ای تحت عنوان نقشه ی (یو تی ام) از ملک تهیه کند. وی می تواند به مهندس نقشه کش مراجعه و تقاضای تهیه ی نقشه را داشته باشد یا به واسطه ی کارشناس دادگستری اقدام به تهیه نقشه نماید.پس از آن مهندس نقشه کش یا کارشناس دادگستری اقدام به تهیه آن نقشه در قالب یک فایل می نماید و آن را در اختیار فرد می گذارد که وی می تواند از آن به عنوان یکی از اسناد و مدارک خود به هیئت رسیدگی کننده تقدیم نماید.

۳۰ قانون مهم آپارتمان نشینی که از آن بی خبرید!

قوانین آپارتمان نشینی

آپارتمان نشینی سبک معماری شهری را عوض کرده است. ساختمان های چند طبقه و از همه مهمتر جمعیتی که بدون نسبت باید در یک ساختمان زندگی کنند باعث شده است تا تفاوت فرهنگها و تفاوت دیدگاه ها مشکل آفرین شود. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مشکلات آپارتمان نشینی همچنین اختلاف میان همسایگان به دلیل نادیده گرفتن حقوق یکدیگر و توافق نداشتن ساکنان در نحوه استفاده از مشاع ها است. از دلایل این اختلافات می توان به وجود سلیقه های گوناگون، فرهنگ ها و اختلاف محسوس اجتماعی میان ساکنان است که تبدیل به چالش های سبک زندگی آپارتمان نشینی می شود.

از آن جایی که هر چیزی قوانین و آداب خاص خود را دارد در مورد فرهنگ زندگی و آپارتمان نشینی نیز آداب و قوانینی وجود دارد که با دانستن و رعایت کردن آن ها می توانید علاوه بر این که زندگی را برای خودتان بهتر می کنید، سبب رضایت همسایگان و اطرافیانتان نیز شوید.در این مقاله ما قصد داریم در خصوص ۵۰ مورد از مهمترین قوانین آپارتمان نشینی صحبت کنیم. که بعد از مطالعه این مقاله و با یادگیری اصول صحیح زندگی در ساختمان و آپارتمان امکان به وجود آمدن مشکل به صفر می رسد. پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

برای مطالعه مقاله رفع مشکل املاک فاقد سند! کلیک کنید.

قسمت های مشاع ساختمان را بشناسید

یکی از قسمت های پر چالش و بحث‌برانگیز ساختمان نواحی مشاع هستند که همیشه افراد بر سر این که چگونه از این قسمت های مشاع استفاده کنند و یا در صورت خرابی و به وجود آمدن هزینه چه کسی باید هزینه آن را بپردازد، به مشکل بر می خورند.

مشاع در واقع یک اصطلاح حقوقی است و برای قسمت های مشخص از ساختمان که در سند مالکیت آن برای کسی ذکر نشده است استفاده می شود. بنابراین این که چه بخشی از ساختمان مشاع است، نسبت به سند مالکیت تعیین می شود. اما به طور معمول بخش های زیر جز مشاعات ساختمان حساب می شوند:

  1. پشت بام
  2. راه رو ها و پنجره های آن
  3. ورودی پارکینگ
  4. پارکینگ اضافی
  5. پله ها
  6. تاسیسات مشترک مانند پمپ آب
  7. انشعاب های مشترک
  8. حیاط و باغچه
  9. لابی
  10. سیستم های گرمایشی و سرمایشی (در صورت همگانی بودن تاسیسات آن)
  11. آسانسور
  12. چاه
  13. سیم های برق و برق مشترک
  14. اسکلت ساختمان
  15. حیاط خلوت
  16. لوله ها
  17. اتاق سرایدار

۳۰ قانون رایج آپارتمان نشینی

۱- شما فقط اختیار واحدی را دارید که مالک آن هستید. از قوانین مهم آپارتمان نشینی این است که بدانید حق دخالت در زندگی دیگر واحد‌ها را ندارید و نباید در زندگی همسایگان سرک بکشید.

۲- قبل از اینکه در آپارتمان ساکن شوید درمورد حق استفاده از پارکینگ و انباری مطلع شوید و جای دیگران را نگیرید. خاطرتان باشد از شروط ابتدایی داشتن رابطه سالم با همسایه‌ها این است که نه به حق دیگران تجاوز کنید و نه اجازه دهید کسی به حق قانونی شما تجاوز کند.

۳- از دیگر قوانین آپارتمان نشینی این است که کفش، گلدان و … را در راه پله که بین ساکنین مشترک است نگذارید. در مورد اجسامی که برای تزئین و زیبایی ظاهر آپارتمان در فضای مشاع آپارتمان قرار می‌گیرد، همه اعضا در جلسات ساختمان تصمیم می‌گیرند.

۴- حفظ نظافت آپارتمان از قوانین آپارتمان نشینی است. در مکان‌های مشترک مانند حیاط، راهرو و آسانسور آشغال نریزید.

۵- اگر مراسمی دارید که تا دیروقت طول می‌کشد (مراسم یا دورهمی‌های خاص مانند تولد و …)، سعی کنید همه‌ی همسایه‌ها را در جریان بگذارید و در ساعات بعد از ۹ شب تلاش بیشتری برای بر هم نخوردن آرامش همسایه‌ها به کار ببندید.

۶- از دیگر قوانین آپارتمان نشینی این است که اگر می‌خواهید به دلایلی از آب، برق یا گاز به مقدار زیادی استفاده کنید، مثلا می‌خواهید غذای نذری بپزید، از بقیه همسایه‌ها اجازه بگیرید. این عمل به خصوص زمانی اهمیت پیدا می‌کند که برای هر واحد قبض جدا وجود نداشته باشد در نتیجه سهم هر واحد بدون توجه به مقدار مصرف محاسبه شود.

۷- در ساعاتی که دیگران درحال استراحت هستند، مثل شب ها، ظهر‌ها و روز‌های تعطیل، سر و صدا ایجاد نکنید.

۸- کار‌ها و تعمیرات ساختمانی که سروصدا دارند را از ساعت ۹ تا ۱۳:۳۰، یا ۱۷ تا ۱۹ و در روز‌های غیرتعطیل انجام دهید.

۹- موسیقی نیز فقط باید در واحد خودتان شنیده شود. دلیلی وجود ندارد که همسایه هاتان مجبور به گوش دادن به موسیقی مورد علاقه شما باشند.

۱۰- در قوانین آپارتمان نشینی ایجاد تغییرات در نما و بالکن‌ها بدون هماهنگی با مالکین دیگر ممنوع است.

۱۱- در قوانین آپارتمان نشینی، نگهداری حیوانات خانگی در قسمت‌های مشترک مجاز نیست. همچنین در مورد نگه داری از حیوانات خانگی در واحد خودتان هم قوانینی وجود دارد. تنها زمانی مجاز به این کار هستید که نه تنها با قوانین آن آپارتمان تناقضی نداشته باشد بلکه بو، صدا و حضور حیوان خانگی در واحد شما به هیچ ترتیبی مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند.

۱۲- وقتی می‌خواهید میز‌ها و وسایل را جابجا کنید طوری به کف و دیوار‌ها ضربه نزنید که صدای آن به طبقات دیگر منتقل شود. سعی کنید اینطور کار‌ها را در زمان مناسب انجام دهید و زیرشان را با قالی یا موکت بپوشانید که صدای کمتری تولید شود.

۱۳- برای هر دوره یک مدیر آپارتمان انتخاب کنید که مسئولیت امور مشترک آپارتمان را برعهده بگیرد.

۱۴- شارژ و هزینه‌های آپارتمان را به موقع بپردازید.

۱۵- از وسایل همسایگان استفاده نکنید و به آن‌ها آسیب وارد نکنید.

۱۶- پشت سر دیگر همسایگان حرف نزنید.

۱۷- اجازه ندهید که صدای دعواهایتان بیرون از واحدتان برود و باعث ناراحتی دیگران و خراب شدن وجهه شما شود.

۱۸- در مواقعی که زمان استراحت همسایگان می باشد، سراغ آن‌ها نروید و درشان را نکوبید.

۱۹- اطلاعات شخصی همسایگان را به غریبه‌ها نگویید.

۲۰- هنگام ورود و خروج درب اصلی ساختمان را ببندید.

۲۱- درصورت خرابی یکی از قسمت‌های ساختمان، مدیر ساختمان را در جریان بگذارید.

۲۲- از دیگر قوانین آپارتمان نشینی این است که اگر مشکلی با یکی از همسایگان برایتان پیش آمده به آرامی و مودبانه مسئله را به او توضیح دهید و جار و جنجال راه نیاندازید.

۲۳- اگر مشکلی با یکی از همسایگان دارید که نمی‌توانید آن را حل کنید، با مدیر ساختمان مشورت کنید.

۲۴- در قوانین آپارتمان نشینی، استعمال دخانیات در مکان هان سربسته‌ی مشترک، مانند آسانسور و راهرو مجاز نیست.

۲۵- ساکن هر واحد مسئول پرداخت خسارت وارد شده به همان واحد، مانند گرفتن لوله‌های فاضلاب، صدمه به دیوار‌ها و … است.

۲۶ – کفش های خود را در راه پله قرار ندهید.

۲۷ – از نصب گلدان در جلو پنجره ها بسمت نمای ساختمان جددا خود داری نمایید.

۲۸ – جهت حمل زباله از داخل واحد به بیرون ساختمان از سطل زباله استفاده نمایید، یا از چکیده نشدن پس آب زباله درون مشاعات مطمئن شوید.

۲۹ – از روشن نگه داشتن خودرو در پارکینگ جددا خود داری نمایید.

۳۰ – استعمال دخانیات را خارج از محوطه ساختمان انجام دهید.

قانون مهم درمورد رعایت نظم در ساختمان

ماده ۴۸ قانون آپارتمان نشینی به چه موضوعی می پردازد ؟

طبق این ماده که در قانون آپارتمان نشینی به آن پرداخته شده است به موضوع رعایت نظم عمومی در یک مجتمع مسکونی می پردازد . در ماده ۴۸ عنوان شده است که قراردادن کفش ، دمپایی و جا کفشی در پشت درب آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است و ساکنین بایستی به این موضوع توجه داشته باشند و نظم عمومی ساختمان را از بین نبرند . این ماده از قانون به رعایت نظم عمومی در یک ساختمان تاکید می ورزد بخصوص نظم و آرایش منظم راهرو ها که بیشتر عبور و مرور ساکنین از آنجا صورت می گیرد و بهم ریختگی و نداشتن ترتیب در آنجا باعث آزردگی دیگر ساکنین می شود .

برای مطالعه مقاله همه چیز درباره قوانین مالک و مستاجر! کلیک کنید.

اهمیت نظم عمومی در یک مجتمع مسکونی

لغت نظم در حوزه های مختلف دارای معانی و مفهوم های متفاوتی است از این رو نظم در یک مجتمع مسکونی بدین گونه معنا می شود که تمام ساکنین یک مجتمع مسکونی باید ترتیب و آرایش ظاهری ساختمان را حفظ کنند بدین صورت که نباید نظم و ترتیب راهرو ها و دیگر قسمت های مشاع را برهم زنند .

رعایت نظم عمومی در یک مجتمع مسکونی از چه چیزی نشات میگیرد ؟

نظم موجود در یک مجتمع مسکونی برخاسته از ارزش ها و باورهایی می باشد که در آنجا حاکم است . هر قدر فرهنگ آپارتمان نشینی در یک مجتمع حاکم باشد نظم عمومی آن مجتمع نیز از سطح بالاتری برخوردار می باشد . رعایت نکردن نظم در راهرو ها ، ریختن زباله در محوطه ی مجتمع و بی توجهی به حق دیگران در موارد مختلف ، فقط بخش کوچکی از رفتار‌هایی است که بعضی اوقات با آن روبرو می شویم . رعایت نکردن نظم می تواند بر افرادی که درصدد رعایت قوانین و هنجار‌ها هستند نیز تاثیر بگذارد ، بنابراین باید با ایجاد فرهنگ سازی و وسواس در اجرای قانون آپارتمان نشینی ، اساس نظم پذیری عمومی را تقویت کرد . وقتی افراد ساکن در مجتمع احساس کنند در صورت انجام رفتا‌ر‌های ناهنجار مورد انتقاد و سرزنش دیگران قرار می‌گیرند ، از انجام رفتار‌ ناهنجار خودداری می کنند و الگوی نظم عمومی را می پذیرند .

چه لزومی به رعایت قوانین آپارتمان نشینی وجود دارد ؟

امروزه زندگی آپارتمان نشینی نیازمند توجه به قوانین و آداب آن است ، چرا که رعایت نکردن حقوق و ملزومات آپارتمان نشینی ، تنش‌ها و ناملا‌یمات زیادی را دامن می‌زند . افراد در درون خانه خود نیز باید مراعات همسایگان را کنند و به حقوق آنها احترام بگذارند . زیرپا گذاشتن قوانین و آداب آپارتمان نشینی ، موجبات آزار دیگران و حتی خود را فراهم می‌آورد . گسترش بی‌ نظمی در یک مجتمع همچنین موجب هرج‌ و مرج و از هم پاشیدن اعتماد بین همسایگان می‌ شود و باعث می گردد هر فردی به فکر منافع فردی به جای منافع عمومی باشد .

در یک مجتمع مسکونی قوانین آپارتمان نشینی اولویت دارد یا عرف موجود ؟

در برخی از آپارتمان ها هیئت مدیره تصمیم می گیرند که در برخی موارد با توجه به اینکه قانون نیز درباره ی آن روشنی انداخته اما عرف را در نظر بگیرند و از آن تبعیت کنند . اگر بخواهیم تعریفی از عرف داشته باشیم ، عرف عبارت است از رفتاری که به تدریج شکل گرفته و تکرار می شود و اشخاص اعتقاد به الزام آور بودن آن رفتار دارند .

رعایت نکردن قانون آپارتمان نشینی از سوی یکی از همسایگان

بعضی مواقع در بین دوست و آشنایان خود کسی را می توانید پیدا کنید که از همسایه خود شاکی باشد و مزاحمت های همسایه به عاصی شدن وی بینجامد و تصمیم بگیرد از همسایه مزاحم خود شکایت کند . برخی از افراد با رعایت نکردن نظم عمومی در یک آپارتمان باعث آزردگی سایرین می شوند . مثلا برخی از همسایگان کفش ها و دمپایی های خود را در محوطه ی راهرو ها بصورت بهم ریخته رها می کنند که این امر باعث مزاحمت برای دیگران می شود . در این بخش از این مقاله راه های قانونی شکایت از همسایه و نقش مدیر ساختمان در حل آن ها را می پردازیم .

آیا ساکنین یک مجتمع حق دارند کفش های خود را در بیرون منزل خود بگذارند ؟

در این مورد سوالی که مطرح می شود این است که آیا گذاشتن کفش جلوی در آپارتمان و در راهرو ممنوع است ؟ آپارتمان‌ها از آنجایی که دارای قسمت‌های مشاع هستند قوانین و مقررات خاص خود را دارند و به همین منظور قانون تملک آپارتمان‌ها به وجود آمده است برای پاسخ به این سوال لازم است ابتدا مشاعات ساختمان را بشناسیم و سپس به آن پاسخ دهیم .

کدام ماده از قانون تملک آپارتمان ها از گذاشتن کفش بیرون از منزل ممانعت می کند ؟

با توجه به قانون تملک آپارتمان ، ساکنین یک مجتمع مسکونی حق ندارند کفش های خود را در بیرون منزل و در راهرو که جزء مشاع حساب می شود بگذارند . به موجب تبصره ماده ۳ آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ ها گذاشتن کفش جلوی در آپارتمان ممنوع است ؛ زیرا زیبایی و نظم ساختمان را بر هم می‌زند . علاوه بر این ، ممکن است در مواقعی کفش‌ ها توسط مهمان ‌ها یا افرادی خارج از آپارتمان به سرقت رود ، و این امر موجب تنش و اختلاف بین اهالی ساختمان شود .

آیا می توان از یک جا کفشی برای نگهداری کفش ها در بیرون منزل استفاده کرد ؟

هر چند در این مورد قانون تملک آپارتمان ها این اجازه را به ما نمی دهد ولی در برخی ساختمان ها با اتقاق نظر تمامی ساکنین آن ، استفاده از جاکفشی در بیرون منزل ممانعتی ندارد و ساکنین می توانند کفش ها و دمپایی های خود را در داخل جاکفشی بگذارند و از رها کردن آن در جلوی درب منزل خود خودداری کنند .

با همسایه ای که نظم عمومی ساختمان را رعایت نمی کند چگونه باید برخورد کرد ؟

اولین نکته ای که باید در برخورد با همسایه متخلف در نظر داشت این است که قبل از هر چیز سعی کنید موضوع را با گفتگو و بصورت مسالمت آمیز رفع کنید . ببینید آیا مزاحمتی که همسایه‌ تان برای شما ایجاد کرده ناشی از سهل ‌انگاری‌ و بی‌توجهی ‌اش است ؟ یا بصورت عمدی و خود خواسته اقدام به انجام چنین کاری می کند . بنابراین اگر می‌بینید همسایه‌ تان در مزاحمت ایجاد شده تقصیر واضحی ندارد یا مزاحمتش موقتی است بهتر است با سعه‌ صدر با موضوع برخورد کنید . بهتر است در ابتدای امر به همسایگان این چنینی ، لزوم رعایت نظم و منظم کردن کفش ها را توضیح دهید . در صورت رعایت نکردن و انسداد مسیر رفت آمد شما ، می توان در برخورد با چنین افرادی تدبیر دیگری اندیشید .

وظیفه ی مدیر در حل منازعات بین ساکنین ؟

هر کدام از ساکنین اگر از همسایه خود در زمینه ی رعایت نکردن نظم عمومی ساختمان و رها و پراکنده کردن کفش ها در محوطه ی راهرو اعتراضی داشته باشند می توانند موضوع را با مدیر ساختمان در میان بگذارند . وی نیز وظیفه دارد به شکایت فرد رسیدگی کند و به واحد متخلف تذکرات لازم را بدهد .

شکایت از همسایه متخلف در مراجع قضایی

اگر همسایه نسبت به نظم و مرتب بودن راهرو های مشترک اقدامی انجام نداد و تذکرهای مدیر ساختمان نیز کارساز نشد ، بهتر است به مراجع قضایی رجوع شود . زیرا آخرین راه برای احقاق حق همیشه مراجعه به مراجع قضایی است . شما و سایر همسایه ‌ها می‌توانید برای شکایت از همسایه خود با تنظیم یک شکایت ‌نامه‌ به دادسرا یا شورای حل اختلاف محل مراجعه کنید . البته فقط زمانی خودتان را درگیر روند پیچیده‌ رسیدگی به پرونده‌های قضایی کنید که مزاحمت همسایه‌ تان جدی باشد .

آیا مراجع قضایی قانون تملک آپارتمان ها را در نظر می گیرند یا عرف برایشان مهم است ؟

بطور کلی می توان گفت که در جایگاه قانون و رسیدگی به شکایات ارباب رجوع ها به مساله عرف نیز توجه می شود اما با در نظر داشتن مواردی . در کل می ‌توان چنین گفت که عرف می‌ تواند توسط قانون منسوخ یا پذیرفته گردد . زیرا عرف لازم‌ الاجرا نیست اما قانون لازم‌ الاجر است ؛ بنابراین تردیدی نیست که قانون می‌تواند اهمیت و نقشی به مراتب بالاتر از عرف را دارا باشد . اگر عرف را مهم تر و بالاتر از قانون بدانیم ، در حقیقت جامعه را منجنیق وار به دوران بدویت خویش پرتاب کرده‌ایم ، زیرا در این صورت نیازی به دادگاه و شورای حل اختلاف نخواهد بود . با فراز دانستن عرف نسبت به قانون می‌ توان جامعه را بدون نیاز به دستگاه قانون گزاری و با شیوه‌های کهن عرفی اداره نمود و البته دستاورد دهشتناک آن را نیز گواه بود .

نتایج پایین آوردن شأن و جایگاه قانون دربرابر عرف ، جامعه را در دراز مدت دچار گسست و هرج ومرج خواهد نمود ، و در جامعه‌ای که نسبت به این گونه سخنان واکنش شایسته و بایسته‌ای ابراز نشود، اندک اندک، عرف جای قانون را می گیرد . هرچند در قانون بطور آشکار و ویژه از عرف ذکری به ‌میان نمی‌ آید اما به نحوی مورد حمایت و ملاک عمل قرار داده شده و ضمانت اجرایی برای آن تعیین می‌شود . اساس بیشتر قوانین ، عرف بوده . در فقه اسلام در تعیین موضوع معاملات و احکام، عرف معتبر است.

با توجه به مواردی که ذکر شد عدم رعایت برخی مسائل توسط همسایگان باعث بروز اختلاف و مشکل می شود. در چنین شرایطی بهترین راه حل این است که با همسایه بصورت کاملا دوستانه صحبت شود. سپس به مدیر ساختمان اطلاع داده شود. آنچه در مورد عرف ذکر شده است قوانینی می باشد که ساکنین یک ساختمان برای مسائل خود تعیین می کنند. هر خانواده یک عضو از ساختمان مسکونی می باشد و باید نظر دهد تا نظم در ساختمان اجرا شود. حال این که این نظم علاوه بر تعیین اجرا نیز گردد. برای همین عرف هر ساختمانی در مرحله اول تعیین کننده آن است که وضعیت کفش ها در آپارتمان باید چطور باشد. اگر مشکل با صحبت حل نشد باید به مراجع قضایی مراجعه کرد و به حل آن پرداخت. در کل باید گفت معمولا همسایه ها با صحبت بسیاری از مشکلات خود را در ساختمان می توانند حل کنند.

نحوه بوجود آمدن قانون آپارتمان نشینی

برخی معتقدند که ” سبک زندگی آپارتمان نشینی یک اجبار اجتماعی ست” . اگر بخواهیم به این جمله درست نگاه کنیم باید بگوییم این دیدگاه واقعا درست است. کمبود درآمد در روستا از یک طرف و امکاناتی زیادی که در شهرها وجود دارد مردم را به مهاجرت تشویق کرده است. این مهاجرت بیشتر به دلیل درآمد و امکانات بیشتر بوده است. حال آنکه هزینه های زندگی نیز بیشتر شده است. یک فرد در روستا هزینه کمتری نسبت به یک مهاجر در تهران پرداخت می کند اما سطح درآمدی بالا این مشکل را پوشش می دهد.

برخی نیز بخاطر آن که امکانات شهر قابل قیاس با روستا نیست به شهر مهاجرت می کنند. در روستا درمانگاه یا بیمارستان وجود ندارد. آتش نشانی یا کتابخانه وجود ندارد. فضاهای تفریحی یا علمی کافی وجود ندارد. همه اینها مشوق افراد در مهاجرت به شهر هستند. از طرفی همان فرد در روستا حال روحی بهتری دارد. هوای روستا سالم تر است. مواد ارگانیک مانند شیر و لبنیات تازه در دسترس است. حالا اجبار اجتماعی بخاطر کمبود فضا در شهرها همگان را مجبور به زندگی در آپارتمان کرده است.

با شروع چالش ها و مشکلات بین ساکنین آپارتمان قانون تملک آپارتمان ها در سال ۴۳ به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد، تدوین شد. این باعث شد تا بسیاری از آپارتمان نشینان مشکلاتشان مرتفع شود. اما فقط این موضوع نبود. بلکه موضوعات دیگری نیز در آن سهیم بودند. اصلاح آیین نامه اجرایی آپارتمان ها در دهه ۶۰ در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در آنها با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می کردند.

مشکلات آپارتمان نشینی

– بلند صحبت کردن: از آنجایی که بسیاری از ساکنین شهرها از دهات و روستاهای اطراف یا شهرهای دور افتاده به شهرهای بزرگ آمده بودند با سبک زندگی در شهرها مشکل داشتند. مثلا بلند صحبت کردن عادت بسیاری از مردم ساکن روستاهاست. این عادت در شهر هم تکرار می شد که سبب مشکلات عدیده ای ست.

– رفت و آمد در هر زمان از شبانه روز : رفت و آمد زیاد در هر ساعت از شبانه روز شاید در خانه های ویلایی یا بزرگ معنایی نداشته باشد اما در یک آپارتمان به شدت موجب آزار و اذیت است.

– بلندی صدای تلویزیون، رادیو و ضبط صوت ها: بدترین نوع آزار در ساختمان ها استفاده از وسایل صدادار است. بسیاری از ساکنین این مورد را با شعار چاردیواری اختیاری به هیچ عنوان رعایت نمی کنند. این عامل یکی از دردسرهای ساکنین هر ساختمانی است. کسی که تازه به زندگی آپارتمان نشینی روی آورده است به هیچ عنوان نمی تواند با صدای آرام در خانه خود زندگی کند.

دیدگاه در مورد فرهنگ آپارتمان نشینی

برخی معتقدند آپارتمان نشینی مجموعه ای از هنجارهاست. رفتارهایی که باید رعایت شود تا زندگی در آپارتمان بتواند به خوبی پیش برود. بطور کلی باید گفت فرهنگ آپارتمان نشینی به معنای توجه به آداب، قواعد و الزام های زندگی در محیط جمعی، یعنی آپارتمان نشینی معنا و مفهوم پیدا می کند و دوری از آن باعث بالا رفتن مشکلات اجتماعی خواهد شد. این نظر با دیدگاه بسیاری از جامعه شناسان همسو می باشد.

باید گفت فرهنگ بخشی جدانشدنی در هر زندگی آپارتمان نشینی می باشد. اگر از زندگی آپارتمان نشینی این مساله را جدا کنیم باید به کل این سبک زندگی را کنار بگذاریم چرا که مشکلات و درگیری هایی ایجاد می شود که به هیچ عنوان قابل حل شدن نیست.

این بدان جهت است که بسیاری از مردم حقوق خود را بر حقوق دیگران ارج می نهند . گاها آن را رعایت نمی کنند و باعث می شود تا همسایه پایینی یا بالایی در آپارتمان آسیب بیند.

معضلات اجتماعی دیگر نیز از همین عدم رعایت فرهنگ در ساختمان بوجود می آید. کسی که به حق خود در ساختمان قانع نیست در جامعه نیز دست به تخطی می زند. برای رسیدن به یک فرهنگ خوب همه جامعه وظیفه دارند تا آن را رعایت و با نسل های بعدی خود به اشتراک بگذارند. دو نکته حائز اهمیت در آپارتمان نشینی آن است که باید قوانین آن را توسط خود رعایت کنیم و توقع رعایت آن را از سایر ساکنین نباید داشته باشیم. این بدان جهت است که برخی از ساکنین واقعا تازه به زندگی آپارتمان نشنی روی آورده اند و با بسیاری از مسائل آن آشنا نیستند. برخی نیز با توجه به آن که این سبک زندگی را نمی پسندد سعی دارند تا آن را رعایت نکنند.

قانونگذار در این بحث وارد شده است و با گذاردن قوانین لازم تا حدودی جلوی این مشکلات را گرفته است. اما اگر یک همسایه ای نخواهد آن را رعایت کند پروسه پیگیری قضایی حوصله را از سایر همسایگان می گیرد. بدین صورت برخی همسایگان با تحمل یا برخی با جابه جایی سعی در حل مسئله دارند. این مسائل به حدی خود را در جامعه ما نشان داده اند که برخی مدیران شهری آن را معضل مدیریتی شهرها به حساب می آورند. برخی مدیران با بیان این که سبک زندگی آپارتمان نشینی یک سبک تازه زندگی محسوب می شود و هنوز چالش هایی دارد که توسط قانون شناسایی نشده اند ، این سبک را جز معضلات شهری به حساب می آورند. معضلاتی که به دیگر معضلات شهر اضافه شده است و جامعه با آن دست و پنجه نرم می کند.

برخی از مسئولان شهری عقیده دارند که باید این سبک زندگی عوض شود و دوباره به سبک بافت سنتی برگردیم اما امکانات این اجازه را به آنها نمی دهد. چرا که مصالح ساختمانی مورد نیاز یک خانه ویلایی بیشتر از یک واحد مسکونی است و باید به آن توجه شود. از طرفی زندگی در آپارتمان شیوه کشورهای اروپایی ست که با ورود به ایران در ۵ دهه گذشته توانسته است جایگاه خوبی را در شهرها به دست بیاورد. با این اوصاف اما باز هم زندگی در آپارتمان نتوانسته است آن راحتی و آسایش در خانه های جدا را فراهم کنند. گاها مدیران بر این باورند که با گسترش زمین های شهری شاید بتوان راهی برای برون رفت از این چالش ایجاد کرد اما برخی دیگر بر این باورند که ۵ دهه زندگی باعث شده است بسیاری از جوانان به سمت خانه های جدا نروند.

آموزش و ترویح فرهنگ آپارتمان نشینی

همانطور که می دانید وقتی سبک زندگی آپارتمان نشینی بوجود آمد ضرورت آموزش و ترویج فرهنگ آن نیز یک نیاز اساسی برای شهروندان محسوب شد. همواره رسانه های گوناگون درجه ترویج این فرهنگ تلاش کرده اند. شهرداری با نصب پلاکاردها در سطح شهر و بیلبوردهای تبلیغاتی سعی در مهم جلوه دادن این فرهنگ داشته است. صدا و سیما نیز با ساخت برنامه های مستند و فیلم ها سعی کرده است این فرهنگ را به خانه ها بکشد و نسل های مختلف را با آن آشنا کند. در کنار رسانه ها قانونگذار به تبیین ارتباطات همسایگان و تشریح قوانین لازم در جهت رعایت حقوق یکدیگر حرکت کرده و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن را ایجاد نموده است.

صحبت مسئولین و آموزش مدیران ساختمان ها بخش دیگری از کارهایی ست که در جهت فرهنگ آپارتمان نشینی انجام پذیرفته اما با این حال هنوز هم مشکلاتی وجود دارد. دلیل این امر عدم اشتیاق برخی از ساکنین به یادگیری یا رعایت اصول آپارتمان نشنیی می باشد.

۱۰ نکته کلیدی در بستن قرارداد کاری!

قرارداد کار چیست؟

قرارداد کار و استخدام به قراردادی می‌گویند که بین یک شخص با یک یا چند شخص حقیقی یا حقوقی برای انجام کار و وظیفه‌ای در مدت زمانی معین نوشته می شود.

قراردادهای استخدام طبق قانون کار و به شکل حقوقی منعقد می‌ گردند. این نوع قراردادها با عناوین مختلفی مانند: قرارداد کار، قرارداد استخدام، قرارداد کار موقت، قرارداد کار دائم و غیره نوشته می‌شوند.

البته توصیه می کنم برای رعایت اصول قراردادنویسی بهتر است قراردادها توسط یک کارشناس حقوقی یا وکیل قرارداد کار بررسی شوند.

برای مطالعه مقاله ۳۰ قانون مهم آپارتمان نشینی که از آن بی خبرید! کلیک کنید.

آیا تنظیم قرارداد کار ضروری است

تنظیم قرارداد کار در زمان شروع رابطۀ کاری جدید بین کارگر و کارفرما یا کارمند و کارفرما کاری ضروری است.

بنابراین، اگر هریک از طرفین در انجام وظایف خود کوتاهی کنند طرف مقابل می‌تواند از راهکار‌های قانونی استفاده کند تا شخص متخلف، مجبور به رعایت بندهای قرارداد شود.

بنابراین لازم است قبل از امضای قرارداد، بندهای آن توسط وکیل یا مشاور حقوقی، براساس نیا‌ز‌ها و منافع طرفین تنظیم شود.

کارفرما و کارگر کیستند؟

کارگر در ماده ۲ قانون کار تعریف شده است.

ماده ۷ قانون کار نیز قرارداد‌ کار را به صورت کامل تعریف کرده است. کارگر در قبال کار ، به صورت روزانه، هفتگی یا ماهانه حق الزحمه دریافت می‌کند. کارفرما نیز مطابق ماده ۳ قانون کار، شخص حقوقی (شرکت، سازمان، موسسه و…) یا شخص حقیقی (یک فرد) است. کارگر را با عناوین دیگری مانند کارپذیر، کارمند یا نیروی کار انسانی نیز معرفی می‌کنند. در واقع اصطلاح کارگر که در قانون کار به آن اشاره شده است، هر نیروی کار انسانی را شامل می‌شود که به خدمت کارفرما درمی‌آید و در ازای کاری که انجام می‌دهد، حق الزحمه دریافت می‌کند. شرط برقراری این رابطه نیز، وجود رابطه کارگری و کارفرمایی (استخدامی) میان طرفین است. بنابراین، اگر شما کارمندی در یک شرکت خصوصی هستید و تمایل دارید که درباره ابعاد قانونی روابط استخدامی خود با کارفرما اطلاعات کسب کنید، باید قانون کار را مطالعه کنید و بدانید که هر ماده قانونی که واژه کارگر در آن استفاده شده است، روابط کاری شما را نیز شامل می‌شود.

کارگر و کارفرما، باید در ابتدای قرارداد، با مشخصات و اطلاعات کامل، معرفی شوند و همچنین لازم است که هر دو قرارداد را امضا کنند. اگرچه توافق شفاهی نیز برای برقراری این رابطه استخدامی امکان پذیر است.

محتوای قرارداد کاری

دو نسخه از قرارداد کاری تهیه می‌شود که یکی از آن‌ها برای کارفرما و دیگری برای کارمند است.

 از مهم‌ترین مواردی که در قرارداد کاری باید ذکر شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1.  نام طرفین قرارداد کاری.
  2.  امضای کارفرما و کارمند.
  3.  تاریخ روز آغاز کار.
  4.  دائمی و یا موقتی بودن قرارداد کاری.

قرارداد کاری کتبی و شفاهی

بر اساس پیش بینی ماده ۷ قانون کار، قراردادهای کاری می‌تواند کتبی یا شفاهی باشد.

اما بهتر است قراردادهای کاری حتی قراردادهای کوتاه مدت، به صورت کتبی تنظیم شود.

قراردادهایی که مربوط به قانون کار، اگر کتبی باشد باید در فرمی مخصوص باشد که وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی آن را در چارچوب قوانین و مقررات تهیه کرده و در اختیار طرفین قرار داده است.

در متن قرارداد کتبی عنوان مناسب باید تعیین شود و عبارات آن صریح و واضح باشد. هیچ گونه ابهام و جمله مبهم و اصطلاحات فنی نباید در قرارداد باشد و تمامی نکات باید برای کارگر تعریف و مشخص شود.

در برخی از مواقع کارگر باید برای تضمین تعهد خود چک یا سفته ارائه کند که در این مواقع باید به صورت شفاف و صریح این موضوع در قرارداد قید شود.

تنظیم قرارداد کاری

تنظیم قرارداد کاری بین کارگر و کارفرما تنظیم می شود دارای یکسری ویژگی هایی است که در زیر به این موارد می پردازیم:

  1. نوع قرارداد اعم از دائم یا موقت
  2. دستمزد و چگونگی پرداخت آن
  3. بیمه کارگر
  4.  دوره های کارآموزی کارگر
  5. ساعات کار و ایام تعطیلات
  6. مسوولیت و تعهدات طرفین
  7. محل اشتغال
  8. تاریخ تنظیم قرارداد
  9. طول مدت قرارداد
  10. چگونگی فسخ قرارداد
  11. نحوه تمدید قرارداد
  12. قوانین م مقررات محل کار
  13. تسویه امور محل اشتغال
  14.  سایر مواردی که طرفین در قرارداد درج میکنند
  15. وجه التزام خسارات ناشی از قرارداد
  16. ضمانت نامه های ناشی از قرارداد

در کل این قرارداد قبل از اینکه به تایید طرفین برسد باید بند بند آن تفسیر شود و طرفین به جزئیات آن آشنا باشند و توصیه مهم این است که تنظیم این قرارداد را به یک وکیل متخصص بسپارید تا مشکل حقوقی بوجود نیاید و یا این قرارداد بصورت یکطرفه تنظیم و به ضرر کارگر نباشد و در آخر درج شود که بر اساس قانون کار و بیمه تامین اجتماعی تنظیم می شود.

برای مطالعه مقاله رفع مشکل املاک فاقد سند! کلیک کنید.

قرارداد کاری دائمی و موقت

قرارداد کاری دائمی و پیوسته در واقع اساسی ترین نوع قرارداد کاری است. منظور از قرارداد کاری دائمی این است که کار تا وقتی که کارمند یا کارگر استعفا دهد یا اخراج شود ادامه دارد. البته کارفرما باید دلایل موجه برای اخراج کارمند خود داشته باشد.
قرارداد کاری موقت یعنی در مورد شروع و پایان کار بین طرفین توافق شده باشد.

نکته بسیار مهمی که در قرارداد موقت باید درج شود این است که با توجه به موقتی بودن آن حتما باید مدت آغاز و پایان آن درج شود و در آخر قرارداد درج شود قرارداد قابل تمدید است یا خیر تا قرارداد به انقضای مدت خودکار تمدید شود و رابطه قراردادی قطع نشود.

 دلیل موقت بودن بعضی از قراردادهای کاری می‌تواند:

  • موقعیت محل کار.
  • تمرین کاری.
  • پروژه‌ای بودن.

بالا بودن میزان تقاضا یا بودن در عالی‌ترین فصل کاری باشد.

دوره آزمایشی در قرارداد کاری

به این صورت که در برخی نوع قرارداد ها ابتدا یک دوره کارآموزی برای کارگر در نظر گرفته می شود چون در این نوع قراردادها به دلیل تخصصی بودن نوع کار این دوره ها در قالب دوره آزمایش و آموزشی می باشد در قراردادهای کار با مدت دائمی معمولا یک دوره آزمایشی چند ماهه وجود دارد.

که طرفین قرارداد برای اطمینان به منظور ادامه همکاری آن دوره را مد نظر می‌گیرند که برخی کارفرمایان برای این مدت حقوق و مزایایی در نظر نمیگیرند که این تخلف است برای کارفرما و در صورت شکایت از کارفرما کارگر می تواند اقدام به مطالبه خسارت نمایدچون بر اساس قانون کار کسی که جایی مشغول به کار است.

باید از روز اول حقوق و مزایای این فرد پرداخت شده و بیمه نیز به فرد تعلق بگیرد مگر اینکه طرفین با هم به نوعی توافق کرده باشند.

همچنین در دوره آزمایشی طرفین قرارداد حق فسخ را دارند. مدت دوره آزمایشی باید در قرارداد ذکر شود.

حداکثر مدت دوره آزمایشی برای کارگران ساده و نیمه ماهر یک ماه و برای کارگران ماهر سه ماه است.

نکات مهم در تنظیم قرارداد کار موقت

نکته اول) نوشتن مشخصات دقیق نام طرفین در قرارداد
مشخصات دقیق کارفرما مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و … بطور دقیق ذکر می گردد. در مورد فردی نیز که در جایی استخدام می گردد می بایست موارد ذیل در قرارداد کار موقت نوشته شود:

  • نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس، تلفن
  • مجرد یا متاهل بودن
  • میزان تحصیلات
  • وضعیت نظام وظیفه
  • تاریخ تولد
  • نوع مدرک تحصیلی

نکته دوم) قید نمودن مدت در قرارداد

بدلیل اینکه هدف از نگارش این قرارداد، تعیین مدت می باشد فلذا قید مدت دقیق در قرارداد بسیار حائز اهمیت می باشد. بنابراین لازم است که تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد، ذکر گردد و طرفین ملزم به رعایت آن می باشند.

نکته سوم) قید نمودن موضوع دقیق قرارداد

می بایست در قرارداد قید گردد که جهت انجام چه کاری بصورت دقیق، قرارداد تنظیم گردیده است. در نوشتن موضوع قرارداد توصیه میشود که بصورت کاملا واضح و روشن موضوع قید گردد و اگر جملات مبهم و غیر واضح در قرارداد بکار برده شد، از امضای آن خودداری نمایید.

نکته چهارم) قید نمودن ساعت دقیق کار

توصیه میگردد به جهت اینکه در آینده در روابط کاری مشکلی ایجاد نگردد، ساعت کار در قرارداد را مطابق قانون کار و بر مبنای اصول حقوقی تنظیم نمایید تا از بروز هرگونه سوء استفاده جلوگیری گردد.

نکته پنجم) قید نمودن نشانی دقیق محل کار

در تنظیم قرارداد کار موقت بهتر است که محل انجام کار در قرارداد نوشته شود البته لازم نیست که با تمام جزئیات نوشته شود حتی اگر بطور مثال شهر انجام کار هم نوشته شود کفایت میکند اما جهت اطمینان می توانید آدرس محل انجام کار را دقیق قید نمایید و هم چنین بهتر است که ذکر گردد در صورتی که کارفرما بخواهد محل انجام کار را تغییر دهد، باید در قرارداد راجع به این مساله نیز توافق گردد و رضایت فرد متقاضی کار اخذ گردد.

نکته ششم) تعیین دقیق دستمزد

در نوشتن قرارداد کار موقت اکیدا توصیه می گردد که از حداقل هایی که در قانون مشخص شده است مانند حقوق و مزایا، حق اولاد و … مبلغ کمتری در نظر گرفته نشود و حتما حق بیمه نیز برای کارگر لحاظ گردد. وزارت کار و رفاه اجتماعی طی هر سال، حداقل حقوق و مزایا را تعیین می نماید و اطلاع رسانی می کند. بنابراین میتوان با مراجعه به صفحه رسمی وزارت کار و رفاه اجتماعی از این حداقل ها اطلاع کسب نمود.
اگر در قرارداد، توافق می گردد که دستمزد بصورت روزانه یا ساعتی پرداخت شود، بهتر است که بجای عبارت پرداخت حقوق ماهیانه، در قرارداد نوشته شود که دستمزد به مبلغ … تومان بصورت روزانه یا ساعتی پرداخت می شود.

نکته هفتم) قید نمودن تعطیلات در تنظیم قرارداد کار موقت

در تنظیم قرارداد کار موقت، توصیه میشود که حتما در مورد تعطیلات قید گردد که بطور مثال روز جمعه، روز تعطیل هفتگی با مزد می باشد و یا اینکه تعطیلات رسمی برابر با تعطیلات رسمی جمهوری اسلامی ایران می باشد. بنابراین توصیه میگردد با توجه به الزامی بودن مقررات قانون کار، مرخصی های هفتگی و سالانه مطابق قانون کار قید گردد.

نکته هشتم) اعطای مرخصی

توصیه میشود که در زمان تنظیم قرارداد کار، در مورد اعطای مرخصی به کارگر، بطور دقیق این مساله مطابق با قانون کار نوشته شود.

نکته نهم) قید نمودن تعهدات کارفرما و کارپذیر

توصیه می گردد که در هنگام تنظیم قرارداد کار موقت، کلیه تعهدات کارفرما و کارپذیر بصورت دقیق با ذکر جزئیات قید گردد. از ابراز هرگونه تعهد شفاهی خودداری نموده و همه موارد را کتبا یادداشت نمایید.

نکته دهم) قید نمودن دقیق نسخه های قرارداد

می بایست در زمان تنظیم قرارداد، قید گردد که این قرارداد در چهار نسخه متحد المتن تنظیم می گردد و یک نسخه تحویل کارفرما، یک نسخه تحویل کارپذیر، یک نسخه توسط کارفرما به اداره کار تقدیم می شود و نسخه دیگر به تشکل کارگری (در صورت موجود بودن) تحویل داده می شود.

نکاتی که هنگام عقد قرارداد کاری باید رعایت کنید

مهم‌ترین نکته پیش از امضای یک قرارداد کاری این است که اگر با مسائل حقوقی آشنایی کافی ندارید یا ابهامی در صورت قرارداد برایتان پیش می‌آید، در مورد آن سوال کنید. یا می‌توانید از یک مشاور حقوقی بخواهید شما را در این مورد راهنمایی کند.

تمامی جملات قرارداد کاری باید برای شما شفاف و واضح باشد و در صورت وجود اصطلاحی که با آن آشنا نبودید، حتما در مورد آن سوال کنید. همچنین باید توجه کنید که مدت زمان قرارداد باید در آن معین شده باشد.

نکته مهم دیگر آن ‌که حتما در قرارداد کاری باید ذکر شود که کار مورد نظر بیمه است یا خیر.

برای مطالعه مقاله همه چیز درباره قوانین مالک و مستاجر! کلیک کنید.


بند های قرارداد کاری

 قراردادهای کاری برای قانونی بودن و جنبه اجرایی داشتن، باید دارای بندهای زیر باشند:

  • مورد قرارداد باید مشروعیت داشته باشد.
  • موضوع قرارداد باید مشخص باشد.
  • ممنوعیت قانونی و شرعی در تصرف اموال یا کار مورد نظر نباید وجود داشته باشد.
  • نوع کار یا حرفه یا وظیفه‌ای که کارگر باید به آن اشتغال داشته باشد در آن قید شود.
  • مقدار حقوق، مبنا و لواحق آن مشخص شود.
  • ساعات کار، تعطیلات و مرخصی‌ها باید ذکر شود.
  • شرایط و نحوه فسخ قرارداد تعیین شود.
  • محل و موقعیت انجام کار مشخص باشد.
  • تاریخ انعقاد قرارداد درج شده باشد.
  • مدت قرارداد معین شده باشد.
  • مرجع حل اختلاف بین طرفین قرارداد تعیین شود.
  • قوانین شرکت به طور مشخص باید ذکر شود.

کارگر در صورت اختلاف با کارفرما به کجا باید شکایت نماید؟

اگر بین کارگر و کارفرما اختلاف پیش بیاید درخصوص قرارداد کار در این موارد کارگر می تواند به اداره کار شکایت کرده و اقدام به مطالبه حقوق و مزایای خود را داشته باشد رایی که از اداره کار صادر می شود از طرف کارگر و کارفرما قابل اعتراض می باشد که مرجع رسیدگی به این اعتراض هیات حل اختلاف کارگر و کارفرما می باشد.

کمیسیون ماده ۳۸ شهرداری

پیش از هر بحثی ، باید ذکر نمود که : ماده ۳۸ شهرداری ، به بررسی نمودن اختلافات معاملاتی میان پیمانکاران و شهرداری می پردازد . بر اساس ماده ۳۸ شهرداری و همچنین تسری آیین نامه معاملات شهرداری مصوب ۲۴ / ۲ / ۱۳۹۰ ، اختلاف های ناشی از معاملات مربوط به آیین نامه مذکور در هیات حل اختلافی با عضویت یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا ، یک نفر قاضی دادگستری به انتخاب رییس قوه قضائیه ، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار ، نماینده فرماندار یا بخشدار حسب مورد و همچنین نماینده قانونی طرف قرارداد ، قابل رسیدگی نمودن می باشد و حکم صادر شده از جانب قاضی ، برای طرفین لازم الاجرا است .

به عبارت دیگر ، حکم از طرف قاضی عضو هیات ، انشاء می گردد و حضور یافتن دو عضو دیگر نیز ، جنبه مشورتی دارد . این حکم لازم الاجرا خواهد بود و همچون دیگر احکام ، به مورد اجرا گذاشته خواهد شد ‌. ممکن است این سوال مطرح گردد که ، تشکیل پرونده در کمیسیون هیات حل اختلاف ماده ۳۸ آیین نامه معاملات شهرداری ، به چه صورت می باشد ؟ برای دست یافتن به پاسخ این سوال مهم ، لازم است که حتما با وکیلی خبره و کارآزموده در این خصوص مشورت شود . وکیل ماده ۳۸ شهرداری ، در پاسخ به این سوال  باید ذکر کند که : طرف معامله با شهرداری و یا حتی سازمان های زیر مجموعه شهرداری ، با در دست داشتن یک نسخه از قرارداد که در واقع محل اختلاف واقع گردیده ، به همراه شرح مبسوطی از شکایت ، اسناد هویتی و همچنین اسناد مثبت شرکت به دبیرخانه کمیسیون مذکور می تواند ، مراجعه و طرح شکایت کند .

شهرداری ها در ایران دارای وظایف متفاوتی در سطح شهرها می باشند و در این رابطه قوانین متفاوتی نیز برای انجام امور در خصوص شهرداری ها وجود دارد و معمولا شهرداری ها در این رابطه تلاش فراوانی را برای انجام درست و قانون امور شهری انجام می دهند و در این راستا معمولا اقدامات فراوانی به نتیجه رسیده و در بسیاری از اوقات نیز طرح هایی با شکست مواجه می شود .علاوه بر اینها در تمامی شهرها معمولا شهرداری ها دارای منابع درآمد متفاوتی می باشند و با توجه به میزان درآمد خود در سطوح شهری اقدام به انجام پروژه ها می نمایند .کلیه امور  شهرداری ها معمولا باید قانونی و تحت نظر قانون باشد  تا هیچ کس قادر به سواستفاده از این وضعیت نباشد.

ماده ۳۸ قانون شهرداری یکی از این موارد می باشد که به بررسی اختلافات معاملاتی بین شهرداری تهران و پیمانکاران می باشد می پردازد و کمیسیونی مرکب از یک نفر نماینده شورای شهر ، یک نفر از نمایندگان فرمانداری ، یک نفر از دادگستری و و نماینده ای از طرف شهرداری در این کمیسیون حضور داشته و به بررسی وضعیت موارد فوق می پردازد

بعد از بررسی امر در شورا معمولا در این خصوص رای صادر می شود و رای صادره به طرفین ابلاغ می گردد. در صورتی که طرفین به رای کمیسیون ماده ۳۸ اعتراض داشته باشند معمولا افراد می توانند در محاکم دادگستری نسبت به این امر اعتراض نمایند .  معمولا براساس قانون،  افراد برای طرح شکایت در این خصوص باید ابتدا در محاکم دادگستری  (دادگاه های عمومی و حقوقی) طرح  شکایت نمایند .  فردی که به رای اعتراض داراد باید در این خصوص دلائل و مدارک خود را نیز به همراه دادخواست صادره ارسال نماید.

با توجه به کمبود بودجه و همچنین اعتبار شهرداری ، بنا بر دلایل مختلفی شهرداری ها ، از پرداخت نمودن مطالبات پیمانکاران معذور هستند ، به طوری که جمع مطالبات پیمانکاران حدود چندین میلیارد تومان برآورد شده است .
با گسترش یافتن مطالبات پیمانکاران از شهرداری ها ، و همچنین با عدم پرداخت نمودن مطالبات توسط شهرداری ، راهی جز طرح دعوا علیه شهرداری برای پیمانکاران باقی نمی ماند . تا سال هزار و سیصد و نود ، پیمانکاران دادخواست خود را به طور مستقیم در دادگاه های حقوقی مطرح می نمودند ، اما بعد از سال ۱۳۹۰ با تصویب شدن قانون اصلاح و تسری آیین نامه معاملات ، دیگر طرح دعوای مستقیم در دادگاه امکان پذیر نبود .

برای مطالعه مقاله بررسی حقوقی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری کلیک کنید.

پس از سال ۱۳۹۰، موضوع کمیسیون ماده ۳۸ شهرداری ، همان طور که در فوق نیز به آن اشاره شد، در خصوص اختلاف میان شهرداری ها و پیمانکاران می باشد . به این صورت که اگر، پیمانکاران با شهرداری ها، دچار اختلاف شدند نمی توانند (پیمانکاران) به طور مستقیم در دادگاه شکایت و طرح دعوا نمایند. بلکه حتما باید پیش از طرح نمودن دعوا در دادگاه ، دعوای خود را در کمیسیون ماده ۳۸ شهرداری، مطرح نماید و اگر موضوع در کمیسیون مذکور به نتیجه نرسید، در آن صورت می تواند برای طرح دعوا به دادگاه مراجعه کند.

در واقع این موضوع ، به قدری پیچیده می باشد که بهتر است پیمانکاران محترم پیش از هر اقدامی ، با وکیلی متخصص که به قوانین مربوطه تسلط کافی و اشراف داشته باشد مشورت کنند و امور خود را به او بسپارند تا پرونده آنان به بهترین شکل ممکن، طی گردد. به عبارت دیگر ، شایسته است که پیمانکاران گرامی ضمن مشورت کردن با وکیل کمیسیون ماده ۳۸ ، دعوای شان را به وکیل ماده ۳۸ کمیسیون بسپارند تا با کم ترین هزینه ممکن و همچنین با نزدیک ترین و بهترین راه ، به حق و حقوق خویش دست یابند .

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۳۸

لازم به ذکر است که : اعتراض به رای کمیسیون موضوع ماده سی و هشت آئین نامه معاملات شهرداری تهران که به شهرداری های مراکز تمامی استان ها و همچنین کلانشهر ها و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت دارند را نیز تسری داده است . البته ، از این حیث که آیا دادگاه حقوقی یا دیوان عدالت اداری ، باید به این امر‌ رسیدگی کند محل اختلاف می باشد .

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۳۸ شهرداری در دادگاه محل رسیدگی می شود یا دیوان؟

اعتراض به رای کمیسیون ماده ۳۸ شهرداری یا به تعبیر بهتر کمیسیون موضوع ماده۳۸ آئین‌نامه معاملات شهرداری تهران که به شهرداری های مراکز استان ها، کلانشهرها و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت  نیز تسری داده شده است از این حیث که آیا دیوان عدالت اداری بدان رسیدگی می نماید یا دادگاه حقوقی، مورد اختلاف بوده است.

توضیح اینکه به موجب ماده مذکور: اختلافات ناشی از معاملات موضوع این آیین‌نامه در هیأت حل اختلافی با عضویت یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس قوه قضائیه، یک نفر از اعضاء شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربوطه، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و نماینده قانونی طرف قرارداد، قابل‌رسیدگی و حکم صادره از طرف قاضی جلسه برای طرفین لازم‌الاجراء است.

ضمن اعلام آنکه در این ماده مرجعی برای رسیدگی به اعتراض و مهلت اعتراض معین نشده است و حتی می توان گفت که از قسمت اخیر آن غیر قابل اعتراض بودن رای کمیسیون برداشت می گردد، ذیلاً دادنامه شماره ۲۳۰۸-۲۳۰۷ مورخ ۴/۸/۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری که دادگاه را صالح به رسیدگی دانسته است درج می گردد:

رای وحدت رویه در خصوص مرجع رسیدگی به اعتراض به رای کمیسیون ماده ۳۸

الف ـ تعارض در آراء محرز است.

ب ـ بر اساس ماده ۳۸ آیین نامه معاملات شهرداری تهران مصوب ۱۳۵۵/۱/۲۵ کمیسیونهای داخلی قوه قانونگذاری وقت که به موجب ماده ۷ قانون اصلاح و تسری آیین نامه معاملات شهرداری تهران مصوب۱۳۵۵ با اصلاحات بعدی به شهرداری های مراکز استان ها، کلانشهرها و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مصوب ۱۳۹۰/۲/۴ اصلاح گردیده، مقرر شده است که: « اختلافات ناشی از معاملات موضوع این آیین نامه در هیأت حل اختلافی با عضویت یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس قوه قضاییه، یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربوطه، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و نماینده قانونی طرف قرارداد، قابل رسیدگی و حکم صادره از طرف قاضی جلسه برای طرفین لازم الاجرا است.» با توجه به اینکه اولاً: اتخاذ تصمیم در هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۳۸ آیین نامه معاملات شهرداری تهران برخلاف اغلب مراجع اختصاصی اداری صرفاً بر عهده قاضی منتخب رئیس قوه قضاییه است و سایر اعضای غیرقاضی در صدور حکم این هیأت دخالتی ندارند. ثانیاً: منشأ اختلافات قابل رسیدگی در هیأت مذکور، معاملات موضوع آیین نامه یاد شده است و عمده اختلافات مطروحه در هیأت فوق با موضوعاتی از قبیل عدم ایفای تعهد از ناحیه طرفین و یا مطالبه وجه موضوع قرارداد در موعد معین و یا شرایط عمومی یا خصوصی پیمان ارتباط دارند و مبنای حدوث آنها برخلاف اختلافات موضوع آراء و تصمیمات قطعی مراجع اختصاصی اداری، نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها نیست. ثالثاً: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به موجب آرای شماره ۵۹ـ ۱۳۷۱/۴/۳۰، ۱۹۷ـ ۱۳۷۹/۶/۲۰ و ۲۲۸ـ ۱۳۹۱/۴/۲۶ رسیدگی به دعاوی مربوط به عقود و معاملات را واجد جنبه ترافعی و خارج از صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری دانسته است، بنابراین آرای شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۱۳۰۰۷۵۹ـ ۱۳۹۷/۳/۲۳ (صادره از شعبه چهارم بدوی دیوان عدالت اداری) و ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۳۳۰۲۷۴۸ـ ۱۳۹۹/۵/۱۵ (صادره از شعبه سیزدهم بدوی دیوان عدالت اداری) که بر اساس آنها رسیدگی به اعتراض نسبت به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۳۸ آیین نامه معاملات شهرداری تهران خارج از صلاحیت شعبه دیوان عدالت اداری و در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری اعلام شده، صحیح و منطبق با موازین قانونی هستند. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.

هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها به تصریح ماده ۳۸ اصلاحی آیین نامه معاملات شهرداری، مرجع حل اختلاف میان شهرداری و اشخاص در خصوص قراردادهای موضوع آیین نامه معاملات شهرداری می باشد. به موجب ماده مزبور اختلافات ناشی از معاملات موضوع این آیین نامه در هیات حل اختلافی با عضویت یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس قوه قضائیه، یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربوطه، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و نماینده قانونی طرف قرارداد، قابل رسیدگی و حکم صادره از طرف قاضی جلسه برای طرفین لازم الاجراست.

صلاحیت هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

رسیدگی به کلیه اختلافات حاصل از معامله میان اشخاص و پیمانکاران با شهرداری موضوع آیین نامه معاملات شهرداری، در صلاحیت هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها می باشد؛ اهم دعاوی ناشی از این قراردادها عبارتند از مطالبه وجه ناشی از قرارداد، مطالبه وجه التزام ، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، مطالبه خسارت تاخیر تادیه ، مطالبه اجور معوقه عین مستاجره ، مطالبه ثمن ناشی از مزایده، تقاضای خلع ید پیمانکار از موضوع پیمان، تقاضای صدور حکم به تخلیه عین مستاجره و …. .

برای مطالعه مقاله تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید چیست؟ کلیک کنید.

چنانچه اختلاف طرفین در مورد اصل وقوع معامله یا بطلان آن باشد، هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها صلاحیت ورود به موضوع را نداشته و این دعاوی اساسا خارج از موضوع ماده ۳۸ اصلاحی می باشند. همانطور که در متن ماده نیز به صراحت قید شده، صلاحیت هیات، محدود به رسیدگی به اختلافات ناشی از معاملات می باشد؛ بنابراین در صورتی که اصل وقوع قرارداد یا استقام آن محل نزاع باشد، نمی توان دعوا را ناشی از معاملات دانست. به عبارتی دعوا، در صورتی ناشی از معامله خواهد بود که طرفین در مورد اصل وقوع معامله توافق داشته باشند.

صرف نظر از قید “ناشی از معاملات” که در متن ماده آمده است، هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها یک مرجع اختصاصی جهت رسیدگی به برخی دعاوی معین است و صلاحیت مراجع اختصاصی محدود به موارد متقن می باشد. با توجه به اصل تفسیر مضیق صلاحیت مراجع اختصاصی، در موارد مشکوک باید اصل را بر عدم صلاحیت گذاشت. نتیجه آنکه دعاوی راجع به تشکیل و یا بطلان عقد، در صلاحیت عام دادگاه های عمومی دادگستری می باشد.

تکلیف هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها در صورت طرح دعوا راجع به اصل معاملات

در صورت طرح دعوا راجع به احراز و اثبات وقوع معامله و یا بطلان آن در هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها، هیات مکلف است با صدور قرار عدم استماع دعوا، از رسیدگی به دعوا امتناع نموده و طرفین را به طرح دعوا در مراجع دادگستری هدایت نماید.

از آن جهت که صدور قرار عدم صلاحیت الزاما باید به صلاحیت مرجع دیگری صادر شود و ارسال پرونده از سوی مراجع غیر دادگستری به مراجع دادگستری توجیه قانونی ندارد، بنابراین صدور قرار عدم صلاحیت از سوی هیات حل اختلاف منتفی است.

وجوه اشتراک و افتراق هیات حل اختلاف ماده ۳۸ با داوری در دعاوی

علی رغم وجود تشابهاتی نظیر یک مرحله ای بودن رسیدگی و نحوه اجرای رای در داوری و هیات حل اختلاف، این دو نهاد از جهات دیگری از جمله شیوه رسیدگی و صدور رای ، نحوه ابلاغ رای و صلاحیت از یکدیگر متمایز می باشند.

اعضاء هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

ترکیب هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها عبارت است از یک نفر قاضی دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه، یک نفر از اعضاء شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربوطه، نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده بخشدار یا فرماندار و نماینده قانونی طرف قرارداد.طرف قرارداد می تواند شخصا در جلسه حاضر شده یا نماینده ای از جانب خود معرفی نماید.

یکی از انتقادات نسبت به هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها، در خصوص ترکیب هیات و عدم پیش بینی حتی یک نماینده از سوی بخش خصوصی می باشد.

طرح دعوا در هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

هر یک از طرفین معاملات موضوع آیین نامه معاملات شهرداری می تواند با تقدیم دادخواست، مبادرت به طرح دعوا در هیات حل اخلاف نماید.

لازم به ذکر است تقدیم درخواست کتبی نیز جهت اقامه دعوا کافی است و تنظیم دادخواست ضروری نمی باشد.

رسیدگی و صدور رای در هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

پس از تقدیم دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، زمان و مکان جلسه رسیدگی به اطلاع طرفین می رسد، عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود.

حضور قاضی برای رسیدگی ضروری است و غیبت سایر اعضاء در رسمیت جلسه موثر نمی باشد؛ چراکه رسیدگی و صدور رای بر عهده قاضی بوده و نظر سایر اعضا جنبه توصیه و مشورت دارد. پس از تشکیل جلسه و استماع اظهارات و دفاعیات طرفین دعوا و استعلام نظر کارشناس در صورت لزوم، قاضی اقدام به صدور رای خواهد نمود.

با توجه به فقدان آیین رسیدگی خاص در مورد هیات حل اختلاف ماده ۳۸، قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی به عنوان قانون عام بر رسیدگی در هیات حل اختلاف نیز حاکم است.

ارجاع امر به کارشناسی توسط هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

قاضی ملزم به ارجاع موضوع پرونده به کارشناس و دریافت نظریه کارشناسی نمی باشد اما در صورت ضرورت می تواند راسا یا به درخواست هر یک از طرفین، بررسی موضوع را به کارشناس یا کارشناسان رسمی دادگستری محول نماید. نظر کارشناسی، تا یک هفته پس از ابلاغ از سوی هر یک از طرفین قابل اعتراض می باشد.

امکان صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت در هیات حل اختلاف

در خصوص امکان صدور تامین خواسته و دستور موقت در هیات حل اختلاف میان حقوقدانان اختلاف است. برخی معتقدند تقاضای صدور دستور موقت و تامین خواسته جزء حقوق دفاعی اشخاص بوده و محروم کردن افراد از این حقوق محتاج نص است و در این مورد نیز نصی در دست نمی باشد. فلذا در صورت وجود شرایط قانونی، قاضی هیات حل اختلاف می تواند اقدام به صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت نماید.

در مقابل عده ای معتقدند با توجه به اختصاصی بودن هیات حل اختلاف ماده ۳۸شهرداری ها، اصل بر عدم صلاحیت این مرجع است؛ از طرف دیگر با توجه به ماده واحده قانون منع و توقیف اموال شهرداری، اموال این نهاد قابل توقیف نمی باشد؛ بنابراین صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت توجیه قانونی ندارد.

در صورتی که نظر گروه دوم را قریب به صحت بدانیم، موضوع امکان درخواست صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت از دادگاه مطرح می شود. در این خصوص نیز گروهی معتقدند خواهان می تواند با مراجعه به دادگاه عمومی، صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت را از آن مرجع بخواهد و ظرف ۱۰ روز اقدام به طرح دعوا در هیات حل اختلاف نموده و گواهی آن را به دادگاه تقدیم نماید. گروهی نیز عقیده دارند به طور کلی در دعاوی ناشی از معاملات موضوع آیین نامه معاملات شهرداری، امکان صدور قرار تامین خواسته و دستور موقت، حتی از سوی دادگاه نیز وجود ندارد.

ابلاغ رای هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

آرا صادره از سوی هیات حل اختلاف، باید مطابق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی به طرفین دعوا ابلاغ  شود.

صدور رای اصلاحی در هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

در صورت بروز هرگونه اشتباه سهوی یا سهو قلم در انشا رای توسط قاضی هیات حل اختلاف، وی می تواند راسا یا به درخواست هریک از طرفین در مهلت اعتراض و پیش از وصول اعتراض، اقدام به انشا و ابلاغ رای اصلاحی نماید.

پس از وصول اعتراض، قاضی مکلف است موارد سهو قلم را به مرجع رسیدگی به اعتراض اعلام نماید.

بررسی دعاوی جلب، ورود و اعتراض ثالث در هیات حل اختلاف

هیات حل اختلاف ماده ۳۸ قانون شهرداری ها به عنوان یک مرجع اختصاصی، حق رسیدگی به هیچ دعوایی جز موارد مصرح در قانون را ندارد؛ بنابراین دعاوی جلب، ورود و اعتراض ثالث در هیات حل اختلاف قابل تعقیب نمی باشد.

واخواهی و اعاده دادرسی نسبت به رای هیات حل اختلاف

واخواهی و اعاده دادرسی از طرق فوق العاده اعتراض به آرا می باشند، فلذا امکان طرح این موارد از سوی محکوم، محتاج تصریح قانونگذار می باشد که در خصوص آرا هیات حل اختلاف چنین تصریحی در قانون یافت نمی شود.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

با توجه به اصل ۱۵۹ قانون اساسی ، دادگستری مرجع عام تظلم خواهی افراد می باشد و تصمیمات هیات نیز رای تلقی شده و علی رغم لازم الاجرا بودن، از سوی محکوم، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.

اجرای رای هیات حل اختلاف ماده ۳۸ شهرداری ها

اختیار اجرای رای صادره برای هیات حل اختلاف پیش بینی نشده است و اجرای آرا این هیات، پس از احراز قطعیت و ابلاغ رای به شیوه صحیح قانونی با واحد اجرای احکام دادگستری می باشد. پس از صدور اجرائیه توسط دادگاه و ابلاغ آن، محکوم ۱۰ روز مهلت دارد نسبت به اجرای مفاد رای اقدام نماید؛ در غیر این صورت واحد اجرا، اقدامات لازم را در خصوص اجرا انجام خواهد داد.